有城向左 ， 有城向右 ， 即是纠结 ， 也说明预售资金的监管松紧并非楼市是否松绑的晴雨表 。
为什么是现在
烟台在这个时间点放松政策 ， 有其考虑 ， 也有大环境的影响 。
随着房地产行业资金紧张情况缓解有限 ， 今年一月的境内、境外债兑付小高峰 ， 令不少房企压力颇大 。 如何保证公开市场债务不逾期 ， 甚至是不少房企的头等大事 。
而且 ， 对于开发商来说 ， 春节前是支付工程款的重要节点 。 包括建筑工人的工资不能拖欠 ， 也是这个时间段必须要保证的事项 。 烟台版放松政策中就明确：3%-5%的预售资金监管解除后 ， 须优先用于农民工工资支付 。
在这个时间点上释放出一定的流动性来 ， 获益的不仅是房企 。
而房地产市场的现状也到了诸神归位的时候 。
严厉的调控之下 ， 去年下半年的楼市表现可谓灰头土脸 。 各方的避险情绪和金融机构、有关部门的应激反应互相叠加 ， 不仅市场黯淡 ， 甚至已经动摇了楼市的信心 。
泼洗澡水把孩子也泼出去 ， 当然不是调控的目的 。
在这种情况下 ， 政策的回暖已经是齐头并进 。
1月20日 ， 新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期下降10个基点；5年期 ， 下降5个基点 。
1月18 日央行发声要“保增长” ， 为了让大家听得更明白点 ， 甚至用大白话直说：把货币政策工具箱开得再大点 ， 避免信贷塌方 。
此前 ， 房贷利率下调等措施也已经在多个城市施行 ， 而安徽芜湖等20多个大小城市甚至开始实施真金白银的购房补贴 。 还有济南、青岛等多个城市放宽公积金买房限制 。
实际上 ， 从去年10月最高级别会议上关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的定调 ， 就已经意味着高压紧缩的调控政策迎来拐点 。
在烟台新规之前 ， 住建部等三部委就发布了相关通知 ， 明确规定冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出 。
莫道烟台早 ， 更有早行人 。
会是久旱逢甘霖吗？
烟台的放松政策 ， 实际上是一个激励措施：对信用等级为AAA级的开发企业 ， 商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点 ， 对信用等级为AA级的开发企业 ， 商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点 。
有媒体据此计算 ， 去年全国楼市销售额是18万亿 ， 这些已经进预售账户里的钱 ， 如果松动5%、6% ， 便能激活万亿级的资金“活水” 。
想得有点多了 。
专业人士的看法是 ， 烟台颁布相应措施和城市本身有关 ， 仅调整几个百分点对企业本身的帮助并不大 ， 更谈不上缓解资金压力 。 不同城市的基本面和房地产市场行情有较大差异 ， 如果一个城市内烂尾项目普遍 ， 大概率政策不会出现放松迹象 。 而核心城市由于需求支撑力更强 ， 未来也将是人口集聚的重点区域 ， 大概率也很难出现预售资金监管政策的松动 。
也就是说 ， 烟台的政策放松不具有普遍性 ， 核心城市不会放松 ， 烂尾风险大的城市也不会 。 排除这些城市后 ， 楼市可以激活的资金量级并不大 。
更冷静的看法是 ， 商品房预售资金的监管政策未来仍将是从严从紧 。
在我国 ， 商品房预售其实一直附着融资功能 。 开发商以期房提前拿走消费者的购房款 ， 搞新项目、搞投资 ， 预售演变成了开发企业的主要融资手段 。 预售制度变成融资 ， 会削弱宏观调控能力 ， 不利于保护消费者利益 ， 而且存在较大的风险隐患 ， 还会削弱房地产开发企业的竞争力 。
在推行商品房预售的大多数国家和地区 ， 均对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式 ， 有意识的削弱预售制度的融资功能 。 所以 ， 随着房地产市场不断成熟 ， 预售资金的融资功能必将弱化 。
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