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台州|台州房地产价格走势分析，2022年可以买房吗( 二 )

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俏俏认为 ， 怎么看短期房价走势 ， 就要去看大众的预期 ， 而要读懂大众预期的变化 ， 就要从成交量入手 。 影响房价的因素虽说众多 ， 但成交量一般是难以作假的 。 其实 ， 房市跟股市一样 ， 都是市场行为 ， 许多道理一定是相通的 。

所以 ， 2022年 ， 看空台州楼市的想法 ， 或者期待下跌再下手买房的话 ， 在台州大多数县市区里 ， 都是难以实现的 。
（二）从土地市场看短期楼市走势 。
与上一年相比 ， 2021年 ， 台州土地市场成交结果显示 ， 总体来说还是量减价升的情况 ， 个别地块出现流拍现象 ， 只能表明土地市场有所降温 ， 热点板块竞拍溢价较高 ， 说明开发商拿地的热情没有发生大的转变 ， 只是在适应市场的变化 ， 在策略上进行结构性调整而已 。
来自《中国台州网》消息 ， 据不完全统计 ， 2021年1-12月 ， 台州共成功出让151宗地块（不包含工业用地） ， 总成交金额约495亿元 。 相较2020年 ， 地块成交宗数虽然减少 ， 但成交金额约增长了7% 。

2021年成交量、成交金额冠军均被温岭市拿下 ， 天台县、临海市、玉环市也有不错的表现 。 台州市区（台州湾新区、椒江区、黄岩区、路桥区）土地市场供应趋缓 ， 尤其下半年推地量明显减少 ， 备受期待的高铁新区云谷地块也因故终止出让 。 此外 ， 仙居县、三门县的推地量、成交量较少 。
2021年房地产企业在“三道红线”的紧箍咒下运行有些困难 ， 曾经活跃在台州楼市的品牌房企 ， 减少了在台州的开发项目 ， 但仍有部分房企选择积极拿地 。
楼面价最高的是温岭市城西街道鉴洋村XQ070120地块 ， 楼面价约18499元/平方米 ， 由首入台州的建发（杭州兆润房地产开发有限公司）以封顶价23亿元竞得 ， 竞报无偿返还保障房建筑面积约16700平方米 ， 溢价率31.4% 。
进入楼面价前十榜单的路桥地块为路桥区桐江路以东、现代大道以北地块二 ， 德信以24.38亿元+返还保障房6000平方米竞得 ， 楼面价约15360元/平方米（未考虑配建返还等因素） ， 刷新路桥楼面价 。

临海地块为邵家渡街道河阳路西侧、临邵路北侧、21-2地块（熊出没小镇北侧） ， 伟星以15.57亿元竞得 ， 楼面价约12104元/平方米 ， 溢价率25.3% 。
此外 ， 成交金额最高的是路桥凤栖社区地块 ， 保利以上限价格30.27亿元竞得 ， 楼面价5379元/平方米 ， 溢价率34.95% ， 无偿返还人才住宅建筑面积5.59万平方米 。 该地块也是竞争最激烈地块 ， 经历了734轮14个小时的激战 。
根据以上一年土地成交的报道 ， 再结合楼盘算法 ， 我们可以大概测算一下未来的房价 。
房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(15%)+其他费用(10%) 。
所以 ， 通常来说 ， 楼面地价越高 ， 楼盘均价也会越高 。 从某种意义来说 ， 楼面地价一旦确立 ， 未来一两年的房价也就有个基本价位了 。

纵观台州历年的烂尾楼盘 ， 多是开发商参与土地拍挂之时 ， 稍失理性 ， 或者实力不足 ， 也或者是定价过高 ， 但最终都能妥善处理 ， 以时间换空间方式 ， 楼盘陆陆续续都在市场中予以去化 。
由上所述 ， 人们不难看出 ， 2021年土地市场的实际表现 ， 表明台州楼市短期上涨的动力固然不足 ， 但要总体明显下行 ， 也是没有可能 。
（三）从政策变化情况看楼市短期走向
宏观政策的大环境 ， 是坚持房住不炒总方针下 ， 因城施策 。 去年年末 ， 金融信贷政策也开始转暖 ， 有利于房地产市场平稳发展 ， 要软着陆 ， 而不是要硬着陆 。 即使是高悬房地产税的利剑 ， 也不是要让房市崩盘 ， 而是为了打压炒作之风 。 即便是一流品牌房企 ， 因为资本无序扩张 ， 债台高筑 ， 可以倒下 ， 但房地产市场还是要健康发展 。

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