正荣地产|留给正荣地产的时间不多了( 二 ) 正荣地产

2021年，正荣地产销售额达到1456.43亿元。这样的规模体量，正是近几年来加杠杆策略高速扩张的成果。要知道在2014年，其销售额只有169亿元，到2018年便突破千亿。
在全国拿地拓土，通过融资渠道借新还旧，以高周转模式实现销售规模的滚动式增长，这也让正荣地产的债务总额不断攀升。
2021年中报显示，正荣地产负债总额为713.38亿元，其中一年内到期的短期债务203.4亿元，两年内到期的418.51亿元。
另一方面，受高周转高杠杆的影响，正荣地产的经营活动现金连续多年为负：2016-2020年，分别为-16.60亿元、42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元。直到2021年年中才成功转正为15.94亿元。

来源：正荣地产2021年中报
过去这一年多的紧缩政策，确实关闭了不少房企的融资窗口，不过对正荣地产而言，经营压力在前些年其实已经逐步出现了，这至少体现在两个数据上。
第一，正荣地产的毛利率在逐渐下滑， 2018年为22.76% ，到2020年只有19.11% ， 2021年上半年进一步下滑到19.06% 。此数据在全行业都算较低的了。
第二，尽管销售增长快，但正荣地产规模虚胖的问题比较突出。据克而瑞， 2021年正荣地产全口径销售额1456.6亿元，权益销售额只有791.7亿元，权益销售比为54.35% 。
权益占比小，意味着千亿规模存在大量水分，这也解释了为何正荣地产的盈利能力和造血能力，在行业内处于中下游。随着偿债压力的集中到来，正荣地产难免会陷入危机之中。
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正荣地产希望债务展期，通过一年时间来改善现金流，这样的想法，赌的就是融资和楼市调控方面会迎来更宽松的政策，然后通过储备货值的变现来提高偿债能力。
其实从近期的情况看，正荣地产有此打算并不意外。一方面，融资端确实是暖风频吹，政策有所松动；另一方面，很多城市都开始出台一些救市的举措，试图提振楼市信心。

来源：正荣地产官网
但问题在于，指望调控政策大开闸有些不切实际。考虑到房地产过度金融化的风险，不管是融资端还是销售端，短期内很难回到以前的宽松状态，否则稳房价的努力也会白费。
而且，正荣地产的项目，主要分布在一二线和强三线城市，这类地区恰恰是调控的重点。
再者，房地产市场已经从增量时代进入了存量时代，商品房的成交量增长减缓，房企开始向物业要红利，正荣地产指望用一年时间来进行加速销售回款，难度在不断增加。
更重要的是，正荣地产已经出现了偿债能力不足的信号，而房地产行业，外界的预期又会直接影响市场，时间只有在外界信心充分的前提下才有价值。

来源：正荣地产2021年中报
别说那些可能挤兑的债权人了，对正荣地产来说，一个最基本的难题是，债务承压的前提下，如何说服广大的购房者，来安心买它的楼呢？
当然，正荣地产应该比谁都清楚这些问题。所以为了避免躺平，为宽限一年的愿望落空做最坏的打算，近段时间以来，正荣地产开始密集处置资产回血，积极自救。