从奥|从奥体到金山，袖珍盘做改善，为何都扑街？从奥

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今天来聊聊近年福州推出的一些袖珍盘，从目前网签数据来看，虽然房源总量很少，但是不少的去化成绩比想象中来得差，其中奥体、金山，两个袖珍盘，更是典型代表。
正祥凤林别舍2021年2月3日，正祥以1.88亿竞得福州宗地2021-06号，楼面地价20289元/㎡，土地面积：6.95亩，容积率：2.0 ，建筑限高：50米。
项目设计两栋小高层住宅，主推98、143产品。2021年8月项目备案上市，两栋住宅，合计67套，均价2.9W ，目前网签19套，去化率28% 。
这个去化速度，相当于这个袖珍盘， 7个月时间，月均销售2.7套。

查看网签房源分布：（特殊情况：1#楼102面积119平）

98产品：共15套，网签14套，去化率93%
143产品：共52套，网签5套，去化率9%

目前也采取分销，放出不少优惠房源，可惜查看实际备案价，这些优惠房源，统统是骗局，优惠价就是备案价。
【从奥|从奥体到金山，袖珍盘做改善，为何都扑街？】
分析：对于项目而言，算是袖珍盘的典型，面积不到7亩，楼面价2W ，备案价2.9W ，按差价来看，空间也不算非常大。
对于区位而言，位于奥体，比目前在售的水晶榕著、江山云出等外围盘，项目位于奥体西侧，周边地铁5号线，北侧阳光天地，东侧不远就是飞凤山公园，周边一众次新盘。
从位置来说，算得上奥体的腹地，不过目前奥体的市场，已经不能用冷来形容。
高峰期，板块定位低容积率的住宅花园，打造了不少改善产品，均价也都在3W以上。
不过目前，从这个袖珍盘来看，定位可以说被市场打脸了。
没有社区的项目，在板块没有热度之后，周边次新盘一堆竞品，还设计大量卡在限购内的143产品。
最后的结果，不但没有享受溢价，连去化都低迷，反而小量的98产品，短时间就做到了高去化。
虽然去化低迷，但是楼面价并不低，目前并没有降价让利购房者，通过虚假包装优惠价+分销佣金。
这个操作是目前不少滞销盘的缩影，第一步都是先通过分销，实在卖不动，再考虑售价做优惠。
虽然目前还在坚持，但是从上市半年之久，也注定了做143平米，在奥体一样扑街。

大东海天樾2021年2月3日，大东海以限价5.07亿元+配建1500㎡自持社会租赁住房竞得宗地2021-04号地块，可售楼面价约22975元/㎡，土地面积：17.84亩，容积率：2.3 ，限高：60米。
项目设计两栋小高层住宅，主推193-205平方米产品。
2022年1月项目备案上市， 1号楼备案， 46套，备案均价3.1W ，目前网签1套，去化率2% 。开盘传出的消息，项目要求加价，实际售价4W ，看到的去化数据：