购房置业|卖卖卖，千亿富力也顶不住了？购房置业

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2017年，富力地产让万达狂打5.9折，以199亿元收购万达酒店全部股权，堪称骨折价。

5年过去后，骨折价再次上演，只不过这次轮到富力地产。
富力地产以6折骨价，拟出售伦敦房地产项目公司予远东发展，预计亏损约6884.5万英镑。
富力地产从“白衣骑士”到“骨折抛售” ，这中间到底发生了什么？
01
富力不太“富”
3月4日，富力地产发布了未经审核营运数据。
总的一句：富力地产未完成上一年销售目标，合约销售持续走弱。
据公告显示：2021年，富力地产实现合约销售总金额约为1202亿元，销售面积约941.46万平方米。
按富力地产2021年销售目标1500亿元计算，仅完成年度销售目标的80.13% 。
2022年前两个月，富力地产总销售收入约91.1亿元，同比下降55.38% 。
富力地产不但在销售方面“回血”困难，其公司财报表现乏善可陈，增收不增利。
就营收层面， 2021年营业额分别为394.93亿，较2020年的335.91亿，同比增加了59.02亿，增幅为17.6% 。
就盈利能力方面，毛利率和净利率均出现下滑趋势。
2021年毛利为85.7亿，较2020年的99.27亿，同比减少了13.57亿，减幅为13.7%；而毛利率从2020年的29.6%跌至2021年的21.7% ，减少了7.9个百分点。
净利润率从2020年的11.1%跌至2021年的10.6% ，减少了0.5个百分点。
对此富力地产表示， “毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度，以致影响集团的毛利率。 ”

02
债务承压
比起毛利率的下跌，富力地产更为紧张的是三道红线以及步步紧逼的债务。
尽管富力地产杠杆有所优化，但是效果不理想，依旧踩中三道红线。
截至2021年上半年，现金短债比0.55；净负债率为123.5%；剔除预收账款后的资产负债率在74.9% ，三条全中，归为红档。
这意味着富力地产的债务承压严重，未来融资将受阻。
截至2021年上半年，富力地产的债务总规模达到了3317.8亿；其中非流动负债约为1025亿，占比30.89%；流动负债为2292.8亿，占比69.1% 。

就债务结构层面，有息负债余额为1433.49亿元，其中信用类债券余额为146.37亿元，占有息负债余额的10% 。
公司的短期借款为136.28亿元，占总债务16.58% 。
需要注意的是，公司的现金及现金等价物仅有128亿元。
换句话说，富力地产可用现金流不足以覆盖短期债务。

在未来一年内，富力地产将有约人民币95亿元的境内债券到期及进入回售期，还有6.48亿美元境外债券到期。
其中， “16富力04”将在今年4月7日到期，距离到期，现已不足一个月。
据悉， “16富力04”是富力地产在2016年4月7日发行的，发行规模19.5亿元，债券期限为6年期，票面利率6.7% 。
针对“16富力04” ，富力地产计划本金展期一年，但并无额外赔偿，目前该方案还未获得票据持有人的投票通过。
富力地产当然清楚迫在眉睫的债务期限，以要约回购方案缓解公司资金压力。
据公告显示，富力地产共有3个方案，该置换要约或将在2022年1月10日完成。

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