大门|绿城未“绿”，一家活成“代建公司”的房企( 二 ) 大门

7年时间，绿城的销售业绩从2014年794亿元，增至2021年的3509亿元，增长了约442% 。可以说是中交创下了前所未有的绿城速度：从千亿到两千亿，用时3年；从两千亿到三千亿，用时2年。
绿城的快周转，也成为它去年逆势增长的重要砝码。绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上表示：“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21% ，达到600多亿元，集团才能超额完成全年目标。 ”

来源：罐头图库
除了由慢转快，中交入主后，绿城还通过不断加强土地储备，得以保持强势的增长。
在中交入主前，绿城在2014年仅认购了11个土地项目，新增项目总建筑面积约434万平方米，归属于集团约为258万平方米。截至当年底共有98个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积为3489万平方米。
随着中交不断深化控制绿城，逐渐补齐土地储备的短板，截至2021年底，绿城共有256个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积约5881万平方米。
7年时间，绿城销售业绩不断翻番的同时，土地储备面积还增加了约68.56% 。
据了解， 2021年，即使很多房企不再拿地，绿城依旧逆势拿地。年报数据显示， 2021年，绿城共斥资938亿元，新增土储总建筑面积1751万平米、土储101宗，新增货值达到3137亿元。
更值得一提的是，绿城2021年的拿地销售比为67% ，处于红线之内，远超过去年7月监管层规定房企拿地销售比不得超过40% 。
绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，在当前市场不明朗的背景下，绿城还是会将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与，全年拿地的货值目标计划定在2500亿—3000亿元。
绿城未“绿” ，能否再接再厉？
虽然绿城凭借在代建行业的先发优势，保持在行业第一的身位，又通过强势的土地储备，业绩完成逆势增长，但企业并不是如表面上那么光鲜靓丽，仍有许多问题需要正视。
从负债来看，截至2021年末，绿城负债总额达到4133.98亿元，较2020年增长25.39% 。
另外，目前绿城仍然面临着“三道红线”的压力。截至2021年12月31号，绿城现金短债比为1.7倍、净资产负债率为53.5%、剔除预售帐款后的资产负债率为70.3% ，位列黄档区间。
随着未来房价上升空间的限制，房企的毛利率在不断下滑。即使有着高毛利率代建业务支撑的绿城，毛利率依旧不断下降，已经跌破20% ，在2021年实现毛利率18.1% ，同比下降5.6个百分点。

来源:Wind数据
【大门|绿城未“绿”，一家活成“代建公司”的房企】基于此，绿城中国将2022年的销售目标定为3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。而之前绿城曾提出，到2025年，要实现5000亿元的销售规模。
绿城中国执行董事李骏表示， 2022年预计整体可售货源金额约4442亿元，其中自投项目可售金额3452亿元，公司将争取超额完成3300亿元的目标，并且“战略2025”的中长期目标没有改变。

对于重点布局的代建业务，绿城管理董事会主席郭佳峰在业绩会上坦言表示：“当前大环境背景下，不少头部企业开始涉足代建业务，行业竞争激烈。 ”
中指研究院认为，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。预测到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5% ，对应2021年4.8%的渗透率。按照欧美模式的代建业务占比平均估值25%计算，还有5.2倍的提升空间。
知名地产分析师严跃指出，代建项目存在商务谈判成本比较高、项目异地复制的难度大等问题，容易带来新的成本。目前来看，具有先发优势，倚仗代建业务快速发展的绿城中国，也需要客观看待。

大门|绿城未“绿”，一家活成“代建公司”的房企( 二 )

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