云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

碧桂园莫斌：市场正在恢复信心（实录）|观点直击 | 并购( 二 )


据了解，2014年前后开始的一段时间，碧桂园曾在拿地层级上不断下沉至三四五线拿地，并成为了许多三四五线城市第一家进驻的品牌房企。
如今各大市场参与者的普遍共识是往主流城市布局，往核心城市走，碧桂园也在顺应这个潮流。因为高能级城市有利于加速存货周转，加快销售，更有利于实现销售规模的稳定。
资料显示，碧桂园2021年内共获取了333个项目，共计土地权益地价1416.2亿元。其中按权益金额算，新获取土地中有85%位于五大都市圈。同时，一二线城市比例为34%，三四线城市占约66%，与2020年比例几近相当。
程光煜提出，碧桂园近年布局策略从来是均衡布局，并不限定在一二线或者三四五线城市落地，用于对冲风险。
同时，也是市场导向的，“哪里有市场，哪里有经营的空间，我们就去哪里经营。”程光煜称，碧桂园一直追求的是好的年化回报，一二线和三四线能够各取所长。
“一二线我们经营的结果是看到毛利水平、货值周转会相对高一些。”他指，但三四线市场的经营效率更高，开盘时间总体比一二线城市要短，货地比要高，所以年化回报比较高。
但程光煜也提及，碧桂园在未来将适度地提高市场能级，主要思路是布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。
具体到今年的拿地，程光煜透露会根据回款多少来进行控制。其中，今年第一季度碧桂园已在公开市场上获取了5个项目，同时亦在一级项目和合作项目里进行了一些收并购安排。
但更多的预算预计将安排在今年较后的时间，“一般我们会选择在市场底部的右侧进行比较多的投资。”他表示，在如今陆续筑底后，行情较好的时候机会寻机获取土地。
收并购方面，过去收并购一直是碧桂园一个重要的投资手段，占过往几年每年新增面积接近5成。“我们预计在未来一段时间里，收并购占比或者量也会增多。因为机会多，我们会加大一些这方面的部署。”程光煜称。
据其介绍，从去年四季度开始，碧桂园并购上做的主要工作是对现有项目或者合作项目进行相应的收并购。
“从去年四季度到现在，大概跟十多个合作方就80几个项目进行了沟通。”据称，碧桂园目前已经将约35个项目收入囊中，并已敲定了另外约30个项目。
碧桂园还跟一些银行和AMC公司进行接洽，因为“（它们）手头有一些好的收并购标的。”
财务安全管控
财务管控是碧桂园接下来一年工作中的重心。
莫斌提出，碧桂园内部今年调整了考核目标：“前期市场上行时候以销售额作为考核目标，在市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标，现在市场下行时，以可动用资金作为考核目标。”
他表示，该目标将引导集团旗下每个区域、每个项目都在一个安全边际下操作。碧桂园目前的状态就是：“开源节流，保现金流、保三道红线。”
据了解，碧桂园三道红线方面仍处黄档，但剔除预收账款的资产负债率已从2020年底的80%下降至74%。同时，可动用现金余额约1813亿元，现金短债比达到2.3倍，净负债率从55.6%降至45.4%。
另据莫斌在业绩会上透露，截至业绩会当天，碧桂园年内已无境内债券到期，而境外则在7月份有一笔7亿美元优先票据到期。
“公司已提前做好还款计划安排，并根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。”莫斌称，公司在9月及11月也有两笔可回售公司债共计40亿元，目前已做好相关安排。
作为当前房地产行业内少数几家资质优良的民营房企之一，碧桂园融资渠道畅通，去年到今年以来的发债均得到市场支持。同时，年内加权平均融资成本相比去年底下降了36个基点，进一步降至5.2%。

推荐阅读


上一篇：建业十八城|“光”的潮流趋势，比你想象的更迷人

下一篇：二手房|探访｜“亚洲最大社区”天通苑二手房市场回暖，价格现微涨趋势