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碧桂园莫斌：市场正在恢复信心（实录）|观点直击 | 并购( 三 )


资料显示，碧桂园2021年共发行了12笔直接融资，境外优先票据、境内公司债、中期票据等工具均有触及。另外，今年1月末碧桂园成功发行了年内首笔民营房企ABS，金额5.2亿元，3月份亦首次在银行间交易商协会获批准了50亿中票额度。
“关于融资方面，大家看得到央行从去年11月份之后，在开发贷、按揭、并购贷上都是很给力的。”伍碧君认为，2022年对整个地产行业的优质企业的融资环境应该是会比较好，也比较乐观。
但碧桂园2022年对财务上的安全并不会放松，会继续坚定地向三条红线转绿努力，“所以我们自身不会继续去加大融资额度。”伍碧君表示。
另外值得注意的是，对房地产融资的放松亦正传导到房企回款上。据了解，碧桂园在今年前两月回款率达到了95%。
而2021年，碧桂园权益销售回款率也达到90%，权益回款金额约5022亿元，权益销售回款率连续6年达到90%以上。
事实上，自2021年下半年以来，按揭贷款收紧使房企回款率受到影响，不少房企回款率跌至80%以下，但碧桂园却一直保持了行业前列的回款水平。
据了解，早在2019年开始，碧桂园就开始以回款现金流为行政考核标准，这保障了其现金流的安全。
以下为碧桂园集团2021年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：去年下半年以来房地产市场持续下行，部分房企面临经营困境，碧桂园是怎样穿越周期的？
莫斌：去年的市场波动的确是比较大的，也是近10年行业波动最大的年份，我们认为这种市场的波动也是国家为了房地产长远的健康发展做出的调控。所有的调控政策都是为了维护国家房地产市场长远健康发展。现在政策已经触底了，市场在逐渐筑底过程中，信心也在逐渐恢复之中。
但是由于疫情影响，市场还需要一段时间恢复，但是我们相信一定会恢复。其实碧桂园在外部对未来的市场充满信心，内部对自身管理也充满了信心。
大家可以看到，去年是18万亿的市场，这个市场一定是永远存在的，而且我在PPT介绍中也说了，房地产仍然是一个支柱性的产业。
作为房地产行业，国家的调控，把它做成一个健康的市场，这是所有地产企业都希望看到的。我相信在房住不炒和三稳政策引导下，这个健康的市场一定能够实现。
另外大家也看到了，国家在新型城镇化发展方面包括房地产新发展模式方面，以及新市民方面做出了很多的要求和配套措施的建设、配套政策的出台，所以市场发展空间仍然是巨大的。
在内部，我们如何穿越周期？我相信是跟我们企业内部的竞争力是紧密关联的。内部从2018年开始，连续三年都在做全周期综合竞争力提升的安排，而且在全周期竞争力提升过程中，考核也做了相应调整。
前期在市场上行时是以销售额作为考核目标，在市场平稳过程中，我们是以现金流回款作为考核目标，当现在出现市场下行时，我们是以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在一个安全的边际下操作。
我们目前的状态是开源节流，保现金流、保三道红线，做正确的事情。正确的事情就是做有现金流的利润，以及做确定性的事情。确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。
支出方面，PPT已经做了详细的介绍，这里我再简单强调一下，在工程款支出方面，我们做的是穿透、精准和快速。穿透就是穿透到每个区域、每个项目、每一栋楼，现在正在建的项目和楼栋有2220个，我们是穿透到每一栋楼去做精准管理，做到精准供货、精准支出，以及精准的销售。通过精准的供货、精准支出和精准销售，我们快速地进行回款，保证现金流处于可控之中，不做无效的产值。

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