云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

碧桂园莫斌：市场正在恢复信心（实录）|观点直击 | 并购( 四 )


同时，我们在成本和费用方面也进行归零管控，全面预算管理是我们的上限，归零是我们的下限，全面预算管理和归零之间，我们不断地进行优化，所以我们的成本费用的降低也达到了历史最好水平。但是我们相信仍然有空间，能够做得更好。同时我们在融资端也进行一些支出管控，在负债结构调整方面，做好安全边际的管控。
当然，开源是更重要的，我们一是在销售方面做好安排，不断加强营销能力，提升营销条线的自销能力和溢价能力。同时，我们也提升基础产品力，现在就是保精准供货和保完美交。按照这种策略实施，销售收入目前为止仍然在预期之中。同时做好各类资产的分类，包括一些应收尽收的安排。
未来我们一定是要发展的，发展才是硬道理，控支出只是面对目前的形势。在未来的发展中，我们根据市场的变化，根据我们的条件，做好我们的投资策略，希望项目能做一成一，坚持投资纪律。
相信我们一定能够穿越这个周期，而且能够活下去、活得久、活得好。
现场提问：公司毛利率下行的原因是什么，会在什么时间点触底？
伍碧君：毛利率下降有两个原因，第一个原因以前也说过，就是2017、2018年市场比较热的时候，我们拿了一部分高价地，这个时候也到了交付期，所以体现在了今年的报表里面。
第二个原因，大家知道2021年下半年其实市场销售环境比较恶劣，因为很多地产公司出现了甩货现象，弄得整个市场的销售也比预期要差一些，售价上比预期都会差一些。
这两个原因叠加，所以毛利就出现了相比之前比较大的下滑。
2020年到2021年上半年拿的地毛利率其实还是不错的，已经销售的达到了20%毛利率。等到这个行业调整期结束之后，我们整体的毛利率水平会重新向上。
现场提问：今年拿地的想法怎么样？
程光煜：拿地这一块，我们在今年1到3月份还是在市场上寻求合理的机会，从公开市场上直接拿的有5个项目，主要是集中在珠三角和安徽滁州，其次是在一级项目和合作项目里面进行一些收并购安排，所以目前来讲我们的新项目获取工作持续在进行。
今年全年来看，我们会把投资额度控制在合理比例，根据回款进行控制，这几年都是这样控制的。同时，还会根据市场的机会和资金的情况动态调节。
更大量的或者说机会型的获取土地，我们是希望在市场筑底的右侧启动。因为我们的经营效率比较好，去年获取的土地大概5个多月就可以开盘销售，所以一般我们会选择在市场底部的右侧进行比较多的投资。
当然现在也可以看到部分城市是处在土地市场和房地产市场陆续筑底的过程中，再过一段时间大家会看到我们在公开市场，在一些局部市场上会有一些动作。
现场提问：结合当前的市场发展形势，碧桂园是否依然认为三四五线是公司发力的重点？未来发展策略是否会有调整？
程光煜：首先还是再次强调，我们一直以来秉持的投资策略都是均衡布局，并不限定在一二线或者是限定在三四五线城市。
去年我们70%的投资在华东和华南，投资前五的市场是江苏、广东、浙江、河南和上海。河南主要是因为我们在郑州有比较多的一级土地储备转成二级项目，去年集中供地也拿了9个城市、16幅土地，大概185亿的权益投资。
可以看到碧桂园的投资布局始终是市场导向的，哪里有市场，哪里有经营的空间，我们就去哪里经营，不做预设或者不做限定的安排。
第二，您刚才关心三四线城市，目前来讲三四线城市是国内最大的单一市场，常年占50%左右的份额。我们预计2022年会有所收缩，应该也在45%以上，所以是很大的一个单一市场，分化是相对严重的，有些市场好，有些市场会相对弱一些，我们会重点布局在城市群、经济和人口比较强的城市，以及供求关系良好的封闭市场。尤其是去年下半年市场相对低靡这段时间来看，能表现出比较好的市场韧性，而且可以对冲一些季节性的冲击，比如说过春节、对冲疫情和局部政策冲击。相对好的市场布局，能够有效地对冲局部市场的冲击。

推荐阅读


上一篇：建业十八城|“光”的潮流趋势，比你想象的更迷人

下一篇：二手房|探访｜“亚洲最大社区”天通苑二手房市场回暖，价格现微涨趋势