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从去年接连不断的暴雷 ， 到今年相继宣布业绩亏损 ， 再到集体通知财报延迟发布 ， 一众房企被内外因素合力打了个措手不及 。
据易简财经不完全统计 ， 今年3月份的房企财报季 ， 包括世茂、融创、恒大、富力等十余家房企已告知将延迟发布2021年业绩报告 。
去杠杆来得如此迅猛 ， 能准时发布财报的 ， 除了招商蛇口、金茂等央企 ， 还包括碧桂园、龙湖等民企 。
看完它们的数据 ， 可以看到无论是央企还是民企 ， 这几家房企的共通点是：做到了“大而稳” ， 在行业整体较为惨淡的2021年 ， 都体现了积极的底气 。
穿越周期的业绩
准时发布财报的房企 ， 以央企和优质民企为主 ， 先来看看财报数据 。
营收上 ， 央企仍保持良好节奏：招商蛇口同比增长近24% ， 金茂同比增长50% 。
在民企中 ， 2021年老大哥碧桂园营收5230.6亿元， 同比增长13% 。
另一家TOP10房企龙湖则实现2901亿销售 ， 同比增长7.2% ， 营收近2234亿 ， 同比增长21% ， 毛利同比增长4.6%至565.4亿元 ， 尤为不易 。
房企毛利率下降已成趋势 ， 不少甚至下滑至18%以下 。 而在此指标上 ， 龙湖25.3%是一大亮点 ， 且有持续性 。 龙湖管理层指出 ， 未来两年里历史项目将陆续进入结算通道 ， 地产开发毛利还会保持20% ， 整个集团保持在25%的水平 。
在另一重要指标销售回款率上 ， 央企金茂为96% ， 招商蛇口三年平均为78% ， 而作为民企的碧桂园 ， 连续六年超90% ， 龙湖在去年也做到了90%以上 。
其中龙湖是一个很好的样本 ， 向好的数据源于其对于商业模式的思考：那就是奉行“长期主义” ， 打造利润增长点 。
整体来看 ， 商业运营、租赁住房 ， 加上正在分拆上市的物业 ， 龙湖的三个经营性业务总体收入达到了188.3亿元 ， 同比增长39% 。
具体来看 ， 毛利率最高的是投资性物业 ， 去年高达近75% 。 房屋租赁方面 ， 龙湖冠寓运营已超十万间 ， 首年实现盈利 ， 预计未来保持20%以上增速 。
而在商业板块 ， 包括龙湖、万达和华润在内的房企 ， 都在加大对于轻资产商业模式的投入 。 去年 ， 龙湖商业出租率达到97% ， 商业租金收入同比增长40%至81.5亿 。
财务自律为核心
在震荡周期下 ， 还能掌握主动权的房企 ， 离不开财务的自律 。
央企以稳规模 ， 严控负债著称 ， 像中海、华润置地等负债率常年低于50% 。 而在过去一众高歌猛进的民营房企中 ， 万科和龙湖的负债率低是出了名的 。
2021年 ， 万科净负债率为29.7% ， 仍处于行业低位 ， 龙湖也再一次用数据刷新财务安全的上限 。
首先是三道红线 。 截至2021年 ， 龙湖的净负债率进一步下降至46.7%；现金短债比达到6.11倍 ， 若扣除318.1亿元预售监管资金 ， 仍高达3.88倍；剔除预收款后的资产负债率为67.4% ， 已连续六年位列绿档 。
龙湖CFO赵轶表示：2022年龙湖的到期债务大概是140亿元 ， 刚性还款的压力一共只有70多亿元 ， 龙湖一定会控负债 ， 保持个位数的债务增长 ， 两位数的营收增长 。
其次是融资成本与渠道 。 财务的安全意味着在融资市场的优势 。
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