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从“白银时代”到“黑铁时代” ， 地产行业用了不到五年时间 。
年初 ， 万科董事长郁亮言论加重了行业的焦虑 ， 如何过冬、如何穿越周期成了横在每一家地产公司头上的难题 。
行业没有永远的冬天 ， 也没有等不来的春天 。 过往三十年的地产大牛市中 ， 产生了太多的财富幻象 。 如果按照发达国家的平均住房标准 ， 我国居民人均住房已经达到了50平米 ， 超过了发达国家 。
当房住不炒的时代来临之后 ， 地产的高周转时代势必会成为历史 ， 这是规律 ， 不以企业和个人的意志为转移 。
2020年中旬 ， 金地集团董事长凌克在一场演讲中慎重地表示：“未来十年 ， 楼市将高位盘整 。 到了2030年 ， 中国的新房销售将重回7亿平米时代” 。
他的言外之意是 ， 未来十年地产市场将进入存量竞争时代 。
凌克认识 ， 早已是地产圈的共识 ， 但当时地产行业的问题并不突出 ， 有些地产公司的掌舵者也没能及时踩下刹车 ， 其中就有融创的孙宏斌 ， 以及恒大的许家印 。 根据融创2020年财报显示 ， 2020年融创的新增土地储备约为5877万平方米 ， 新增货值7261亿元 。
孙宏斌意识到问题已经是2021年中旬的事情了 。
在融创的中期业绩说明会上孙宏斌表示 ， 融创的下一步策略就是让企业更安全 ， 这两年融创的主要目标是改善财务结构指标 ， 公司要在三年内将融资成本从8%降低到5%以内 ， 信用评级做到投资级 。
船大难掉头 ， 尽管2021年下半年融创努力出售项目、回款、出售贝壳的股票 ， 但是还是没能摆脱债务展期的命运 。
【限购|手握1.8万亿土储，碧桂园能否穿越周期？】机会总是留给有准备的人 ， 行业向下的趋势下 ， 保利发展的股价就创出了历史新高 ， 其短暂超越了万科成为了地产一哥 。 未来分化将会成为地产市场的主流 ， 而兼并则会成为地产市场的新常态 。
碧桂园集团总裁莫斌表示：“新房销售市场去年18万亿 ， 市场永远存在 ， 房地产是支柱性产业 。 ”
尽管大环境向下 ， 但不意味着所有的机会已经丧失 。 危机对于优秀的企业来说不是灾难 ， 而是一场再上台阶的机遇 ， 比如保利发展、万科、碧桂园 。
3月30日 ， 碧桂园发布了2021年财报 ， 财报显示 ， 2021年公司权益合同销售金额约为5580亿元 ， 权益合同销售面积约为6641万平方米 。 营收为5230.6亿元 ， 同比增长13%；股东应占核心净利润267.97亿元 ， 同比下降超20% 。
报告期内 ， 碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元 ， 权益回款率达90% ， 已连续6年达到90%或以上 。
良好的回款率是地产企业抵御风险的保证 ， 在行业资金持续收紧的情况下 ， 以及多家企业年报的“难产”的情况下 ， 充裕的现金流则是地产企业天然的屏障 。
莫斌表示 ， 过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动 ， 这是由于房地产调控政策施加作用的结果 。 所有的调控都是为了维护房地产市场的长远发展 。
他判断 ， 当下的房地产调控政策已经筑底 ， 市场信心正在逐渐恢复 。 今年三月 ， 碧桂园还获得了招商银行授予的150亿元并购融资额度 ， 用于地产并购业务 。 而这也是“三道红线”划定以来 ， 首次民营地产企业获得并购贷款融资额度 。
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