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经济学家任泽平说 ， 房地产是周期之母 ， 我们很同意这个观点 。 仔细观察过去二十多年我国房地产的基本走势 ， 会发现房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 ， 即复苏—繁荣—衰退—平稳循环往复的四个环节 。 简单来说就是 ， 房地产始终是在“涨”和“稳”之间交替前进（见下图） 。
当然 ， 周期也分大小 。 我国此轮房地产大周期 ， 起步于2004年左右 ， 迄今已持续将近20年 。 而小周期时间跨度大概是5-6年 。 本轮房地产小周期 ， 始于2015年 ， 由于过度开发 ， 尤其是二三四线城市 ， 去库存周期较长 ， 与需求无法匹配 ， 因此普遍面临销售压力 。 根据国家统计局数据 ， 截至2015年9月底 ， 全国商品房待售面积约为6.65亿平方米 ， 总体待售面积创新高 。
开发商房子卖不掉 ， 意味着回款艰难 ， 拿地积极性大幅降低 ， 进而影响土地市场 。 于是在2015年底 ， 为对冲经济下行压力 ， 同时消化掉部分城市的房地产库存 ， 棚改2.0模式货币化安置政策推出 ， 各大城市创造性地提出了“涨价去库存” 。 在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下 ， 2016年房地产去库存效果显著 。
随后发生的事情 ， 相信很多人仍然记忆犹新：2016年伊始 ， 各大城市房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情 ， 然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动 ， 房价年均上涨超过30% ， 紧跟着其它热点城市房价也轮番上涨 。 全国房价行情网站公布的数据显示 ， 2016-2017年上半年 ， 全国重点百城平均房价涨幅高达55.2% ， 由之前的9000多元/平 ， 飙涨到了14000元/平 。
经历一年多的房价过快上涨 ， 不仅对实体经济造成严重挤压 ， 而且抑制消费 。 最重要的是 ， 刚需买房难度日益加大 ， 民怨沸腾 。 于是在2017年二季度 ， 各大热点城市 ， 开始动真格调控楼市 ， 土地、金融、限购限售等五花八门的措施开始祭出 ， 随后的2-3年 ， 房地产终于回归平稳 。
以上便是 ， 过去这一轮房地产“小周期”的具体表现 。
下面说一说 ， 当前楼市面临的“去库存”压力
2021年下半年以来 ， 由于金融政策过度收紧 ， 楼市开始大幅降温 ， 部分热点城市甚至出现了“量价齐跌”的罕见景象 。 房地产不景气 ， 开发商销售遇阻 ， 库存又开始严重积压 。 国家统计局最新数据显示 ， 截至今年2月末 ， 全国商品房待售面积57026万平方米 ， 比2021年末增加6003万平方米 。 库存规模为2016年2月（5.4亿平）以来的最高值 。 其中三四线城市库存积压的现象最明显 ， 比如山东德州 ， 新房库存总量高达6万套 ， 但年销售总量只有1.5万套 ， 这意味着在不增加库存的情况下 ， 德州新房去化周期高达4年 。 此外 ， 防城港、北海、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、来宾、钦州、兰州等地的新房去化周期也超过了40个月 。
于是 ， 6年前的一幕重现了：楼市在冰冻大半年之久后 ， 库存严重积压 ， 开发商销售回款周期拉长 ， 资金链严重受到考验 ， 叠加金融政策收紧 ， 融资大幅下滑 ， 2021年有近400家房企破产出局 。 房地产失速下滑 ， 影响进一步传导到了经济发展上 。
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