|违约金冲抵物业费？法院驳回青岛鲁商置地的要求！
因为逾期办理房产证发生违约金争议 ， 鲁商置地被多名业主起诉到法院 。 此后经过一审、二审 ， 这些诉争在2022年初终于终结 。 青岛中院发布的多起裁判文书显示 ， 双方争议的焦点有四个：是否违约、违约天数如何计算、违约金比例、能否冲抵物业费等 ， 而鲁商置地仅在违约天数如何计算中获得法院支持 。
与青岛鲁商置地发展有限公司（以下简称鲁商置地）发生诉争的业主们 ， 购房时间集中在2015年5月 ， 所购房屋均位于崂山区 ， 合同约定的交房时间基本为2016年10月 。
最终的交房时间是2016年10月左右 ， 而鲁商置地将办理房产证中应由开发商提供的资料交付给业主的时间 ， 是2019年10月左右 。
自2016年10月交房到2019年10月交付办证资料 ， 时间跨度超过1000天 。
办不下房产证 ， 会带来无法落户、子女入学等一系列麻烦 ， 给业主们造成相应的损失 。
但是是否违约以及损失如何赔偿 ， 需要法律来厘清 。
是否违约？
虽然从交房到办证的时间跨越三年 ， 但是鲁商置地并不同意支付违约金 。
理由有两条 ， 其一是已将办理房屋产权证的资料提前提交到了相关部门 ， 因相关部门审核资料量大及在此期间由于疫情等不可抗力因素影响 ， 使相关部门审核资料缓慢 ， 因此并不是鲁商置地公司的过错导致的；其二 ， 无法落户以及子女入学等问题的实际损失是多少 ， 业主们并没有证据支持 ， 可以认为不存在实际损失 。
业主们则针锋相对地提出 ， 请鲁商置地提供由于政策变化或政府原因导致资料审核缓慢的证据 。 另外 ， 业主们援引相关司法解释的规定 ， 称法律并没有苛求当事人举证证明实际损失的数额 ， 只需存在违约金约定及违约事实 ， 即可计算支付违约金 。
法庭审理后认为 ， 合同具有相对性 ， 除约定或法定事由外 ， 合同当事人不能援引合同外第三人的行为作为免责的事由 。 鲁商置地主张因案外人审核资料缓慢导致逾期 ， 不应当承担逾期办证违约责任的理由 ， 即非双方约定 ， 亦非法定免责事由 ， 不能成立 。
关于损失认定的问题 ， 法院认为 ， 双方合同约定鲁商置地逾期办证应当承担违约责任 ， 且鲁商置地的逾期办证行为必然导致业主产生损失 ， 因此 ， 鲁商置地不能以业主未举证证明实际损失为由不承担违约责任 。
鲁商置地的两条理由 ， 均被法院否定 。
违约天数如何计算？
违约被认定了 ， 那么违约天数如何计算呢？
这个问题直接关系到违约金额的多少 ， 因此双方的认知差距非常大 。
业主们主张的是1000天减去365天 ， 就是违约的天数 ， 而鲁商置地则认为 ， 应该是1000天减去910天 。
为啥差距这么大？就要从合同条款说起了 。
合同约定 ， 鲁商置地取得了房地产权属登记证明后180日内 ， 双方签署房屋交接书；签署房屋交接书之日起365天内 ， 由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证 。 另外的补充条款中约定 ， 鲁商置地应于房屋交付使用后365天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务 ， 将办理权属登记中需由鲁商置地提供的资料报产权登记机关备案 。
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