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|违约金冲抵物业费？法院驳回青岛鲁商置地的要求！( 二 )


鲁商的算法是：首先 ， 房屋交付后365天内将资料报登记机关备案 ， 其次 ， 取得房地产权属登记证明后180日内 ， 双方签署房屋交接书 ， 最后 ， 签署房屋交接书后365天内向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证 。
加起来就是910天 。
业主们很是不满这样的算法：合同中明确约定 ， 鲁商置地应在房屋交付使用后的365天内履行完毕办理房产证的义务 。

不满不能代替合同 ， 上了法庭就要依法按合同办事 。 法庭认为 ， 根据商品房预售合同以及补充协议约定 ， 鲁商置地应在房屋交付使用后365天内在产权登记中心履行完毕开发商的义务 ， 约定的是鲁商置地向登记机构提交资料的时间 ， 而非办理房产证的时间 ， 而办理房产证尚需双方签署房屋交接书 ， 并完成办理价格申报、过户申请等其他手续 。
因此 ， 法庭支持了鲁商置地的算法 。
违约金比例是否提高？
跟违约金额密切相关的还有违约金赔偿比例 。
合同约定 ， 鲁商置地逾期办理房产证的赔偿比例是每日按房价款的万分之零点一计算 。
业主们要求将比例提高到万分之一 。
理由是 ， 业主逾期付款的违约金比例是万分之二 ， 不配合办证是万分之五 ， 远高于鲁商置地违约的赔偿比例 。
这个理由很充分 ， 因为法律明确规定 ， 显然有违公平原则和提供格式条款的一方不能不合理地免除或者减轻其责任 。
鲁商置地则反驳称 ， 开发商违约和业主违约所产生的后果是不同的 ， 业主违约将导致房地产项目整个陷入僵局 ， 给开发商造成巨大的损失 。 而且 ， 该公司认为 ， 双方之间的合同约定符合意思自治原则 ， 法院不应干涉 。
法庭的意见是 ， 鲁商置地作为合同格式条款的提供方 ， 其提供的逾期办证违约金条款显然有违公平原则和提供格式条款的一方不得不合理地免除或者减轻其责任的规定 。 因此 ， 予以调整为万分之零点五 。
虽然达不到业主们要求的万分之一 ， 但也算提高了补偿 。
至于鲁商置地提到的意思自治 ， 显然过于书卷气了 。 在司法实践中 ， 为平衡双方当事人的利益 ， 法院会援引公平原则 ， 行使自由裁量权 ， 调整原合同中约定的过低违约金 ， 调整标准则通常是中国人民银行同期贷款利率 。
能否冲抵物业费？
双方的合同中还约定 ， 如果产生违约金 ， 则以等额冲抵本小区物业费的形式支付损失赔偿金 。
该小区的物业为鲁商生活服务股份有限公司青岛分公司 ， 该公司出具的承诺书载明 ， 其认可开发商与业主之间关于逾期办证违约金等额冲抵物业费的约定 。
鲁商置地强调 ， 该约定的实际履行不存在事实及法律任何障碍 ， 因此 ， 相关各方应当尊重平等民事主体之间已达成的明确约定 。
但是业主们不同意冲抵 。
现实的原因 ， 有业主称是物业服务质量极差 ， 存在严重违约 。
法律原因则是：支付逾期办证违约金与支付物业费系两个不同的法律关系 ， 物业公司并非商品房买卖合同的当事人 ， 所出具的冲抵小区物业费的承诺书系其与鲁商置地之间的内部约定 ， 与业主无关 。 业主认为 ， 鲁商置地与业主之间基于商品房预售合同产生的违约金之债与案外人物业服务公司无关 。
法院的观点是 ， 虽然合同中有违约金冲抵物业费的约定 ， 但是业主对物业服务的质量有异议 ， 也就是物业费的缴纳存在争议 。 为了减少当事人的诉累 ， 且直接向业主支付违约金并未加重鲁商置地的法律责任 ， 因此 ， 判决鲁商置地直接向业主支付违约金 ， 不用冲抵物业费 。

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