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记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐
“领导说要裁我 ， 招一个能做代建的 。 ”就职于一家TOP20房企区域公司投拓岗的小艾对《21CBR》表示 。
一年前 ， 小艾还是在酒桌上、包间里谈下几十亿合作项目的“艾总” 。 2021年下半年开始 ， 地产行业融资收紧 ， 房企暂缓拿地 ， 只求活下来 。
小艾的公司也没钱拿地了 。 其所在的部门由十几个人裁到只剩下他和部门领导两个人 。 小艾的职责也由拍地变成卖项目 ， 再变成谈代建业务 。
现在 ， 领导想从外部招一个更为成熟的代建人才 ， 带来更多业绩增量 。
新形势下 ， 房企由开发商转向服务商成为趋势 。 不少房企谋划代建业务：万科低调成立了代建公司；在3月的年度业绩会上 ， 旭辉高管表示 ， 公司的代建业务刚刚起步 ， 相信未来能成为代建行业的重要一员 。
在资本市场 ， 代建也因为“轻资产 ， 低杠杆 ， 高利润率”等特性 ， 成为关注点 。 在房企股价波动不断之际 ， “代建第一股”绿城管理（9979.HK）的股价却在半年内上涨超过50% 。
当房企伤怀于“黑铁时代” ， 绿城管理CEO李军称 ， 代建的“黄金时代”已来 。
忽然火爆
在房地产代建中 ， 业主方拥有土地 ， 投入资金 ， 项目的开发全过程由更具经验的代建方来承接 。 多数代建业务不注入资金 ， 只输出服务与品牌 。
招股书显示 ， “代建一哥”绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的5%-8% ， “代建二哥”中原建业的服务费为销售额的3.5%-6% 。
在轻资产模式之下 ， 代建公司的杠杆与负债水平较低 ， 利润率更高 。 绿城管理的毛利率为46.39% ， 中原建业的净利率高达59.2% ， 而绿城中国和建业地产的毛利率分别只有18.1%和16.2% 。
两年前 ， 不少房企开始试水代建市场 。 据克而瑞报告的不完全统计 ， 截至2020年7月 ， 发展代建业务的品牌房企已超过30家 。
克而瑞的报告指出 ， 代建模式日益受到重视 ， 主要原因在于地产行业的调整逐渐深入 ， 土地成本高企以及融资环境收紧 ， 导致房企资金压力上升 。 推进代建业务 ， 可以应对激烈竞争 ， 分散风险以及维持发展 。
一位TOP3房企区域公司的财务人员对《21CBR》表示 ， 正在积极学习代建知识 。 在他看来 ， 代建吃力不讨好 ， 自家公司原本不屑于去做 ， 现在也放平心态 ， 开始接触代建业务了 。
今年以来 ， 代建行业涌现了更多的需求 。
一方面 ， 去年下半年开始 ， 房企拍地意愿低迷 ， 大量城投公司入场托底 。 根据中指研究院的数据 ， 2021年第三轮土拍中 ， 深圳、无锡、广州、南京、苏州的当地城投公司是主要力量 ， 参与率超过70% 。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进的粗略估算 ， 去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地 ， 拿地后有寻求代建方面合作的需求 。
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