购房置业|南京拆迁安置房案例：卖方拒绝过户理由之“你没有南京购房资格” 南京|安置房|限购|二手房

文章图片

【案件背景】

做了这么多起拆迁安置房案件，要我简单说一下拆迁安置房的特点，我想一句话可以概括：除了便宜（有的买的时候还没便宜多少），险象环生！当然，就因为拆迁安置房便宜，很多人明明知道会产生一些风险，但还是选择购买。我经手的这类案件中，作为买方的外地人（非南京户籍）还居多。代理此类案件时，自然面临一个问题，没有购房资格！
那么，没有购房资格是不是就不能将房子过户到买方名下？可不可以“假结婚”获取南京购房资格再主张过户（这个问题下一篇文章会展开）？今天笔者用一个南京地区历经一审、二审、再审的案例，来说明这一典型问题：没有购房资格，拆迁安置房过户请求，人民法院支持与否？

【案情简介】
2012年8月13日，张三与李四缔结《关于西善花苑某某室房屋买卖协议》，主要条款约定李四向张三出售西善花苑某某室房屋（简称案涉房屋，面积78平方米）总价款60万元。上述房屋买卖协议签订后，张三向李四支付了除尾款外的所有款项，并实际使用至今。该案涉房屋可以上市交易时，张三向李四主张过户遭拒。张三后诉至南京市雨花台区人民法院，请求李四协助办理案涉房屋的过户。
【被告答辩】
根据南京目前的购房政策，张三系安徽某某地人，非南京本地人，不具有购房资格。（因案涉房屋系拆迁安置房，关于合同效力的答辩不再赘述。本文仅讨论购房资格问题，下同）
【一审判决】
“关于李四辩称张三不具备购房资格这一意见，一审法院认为，此次南京市限购政策于2016年下半年度实行，在此之前，李四已于2009年已取得涉案拆迁安置房，现已满五年，符合上市交易条件，张三已经支付了除尾款外的所有购房价款，故在南京市限购政策之前，合同双方实际已具备继续履行的条件，李四应当协助张三办理房屋转移登记手续，一审法院对李四抗辩存在政策障碍的意见不予采纳。 ”
【上诉意见】
李四不服上诉至南京市中级人民法院，诉称“李四也到房产部门咨询，由于张三是外地人，户口在安徽，无法在南京办理房屋的购房资格证明，一审判决明知张三不具有购房资格，张三通过司法干预的形式，要求办理过户。一审判决违反了国家的购房政策。 ”
【二审判决】
张三户籍不在南京市，在双方签订合同约定的过户期间，南京市相关部门已经颁布了房屋限购规定，张三即不具有购买涉案房屋的资格，直至目前，张三仍然不具有购买涉案房屋的资格。
南京市相关部门颁布的限购政策是为了贯彻国家关于控制房价的规定，应当予以遵守。因此，一审判决李四将涉案房屋过户至张三名下，与南京市的限购政策不符，该判决不当，应予改判。判决如下：
一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（****）苏****民初***号民事判决；
【申请再审】
张三不服二审判决，向江苏省高级人民法院提起再审。
【再审结果】
后，江苏省高级人民法院作出裁定“本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。 ”
【最终处理结果】
张三与李四在江苏省高级人民法院主持下作《民事调解书》，李四将案涉房屋过户至张三名下。现已执行完毕结案！