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公开资料显示 ， 2014年 ， 全国房地产销售面积从上年的13亿平米跌到12亿平米 ， 商品房库存面积由不足5亿平米骤增至6.2亿平米 ， 多个二线城市去化周期超过15个月的警戒线 ， 三四线城市去化周期甚至高达30个月 。 随后 ， 在连续的降准、降息、降首付比例、房贷利率下调的措施下 ， 三四线城市更是纷纷开启“棚改”大招 ， 为房地产开启了2-3年的牛市 ， “去库存”成为了过去几年房地产市场的关键词 。
但谁能想到 ， 如今7年时间已经过去了 ， 7年前的历史竟然又“重现”了：1、根据国家统计局公布数据显示 ， 截至2022年2月末 ， 商品房待售面积57026万平方米 ， 比2021年末增加6003万平方米；2、克而瑞发布报告显示 ， 截至2022年2月末 ， 全国商品房广义库存高达384796万平方米 ， 同比上涨3%；3、据诸葛找房数据研究中心不完全统计 ， 截至4月5日 ， 全国已有超65个城市松绑了楼市调控政策 。
为何2014年楼市会遇冷呢？答案很简单 ， 主要在于住房资源已经过剩了 ， 根据西南财经大学金融研究院公布的《2017中国城镇住房空置分析》数据显示 ， 2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4% ， 也就是说2013年我国城镇住房空置率已经接近20%的水平 ， 按照国际标准 ， 空置率大于20%属于“库存严重积压”的区间， 2017年城镇空置房数量多达6500万套 。
许多人认为 ， 当前的楼市与2014年如出一辙 ， 由此可见未来2-3年房价还会继续大涨 ， 因此当前是抄底买房的好时机 。 事实真是如此吗？答案显然是否定的！原因很简单 ， 上文已经提到过 ， 2014年楼市遇冷主要原因在于供给已经过剩 ， 但楼市整体调控比较放松 。 但随着2016年“房住不炒”的理念正式提出后 ， 随着持续调控下 ， 房价大涨的趋势已经停止 ， 取而代之的是涨幅的不断收缩 ， 特别是进入2021年下半年后 ， 更是出现了持续回落的罕见情况 。
也就是说 ， 当前整体房价能够逐渐回归理性 ， 主要得益于楼市的不断调控 ， 住房的金融属性在不断消除 ， 越来越多的炒房客投资者正在退出市场 ， 抛售多余的房产 ， 据58同城、安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》 ， 春节过后 ， 全国重点城市总体新增挂牌房源量环比上涨64.0% ， 由于这些重点城市房价并未出现大跌 ， 反而还在微涨 ， 因此不可能是刚需群体进行抛售 ， 那么显然是炒房客投资者为之 。
另一方面 ， 当前国家也不可能以推动房价大涨为后果来帮助开发商去库存 ， 原因在于过去二十年房地产市场本身不成熟、不健康的发展模式下 ， 已经导致诸多问题出现 ， 比如百姓消费能力降低、实体经济边缘化、高房价与居民收入不匹配、与城市发展不协调、“经济内循环”难以发展等 ， 因此烫平过高的房价 ， 消除楼市泡沫才是主要目标 ， 因此对于2022年买房的群体 ， 3年后可能给自己“找麻烦” ， 有三个“坏消息”需要面对：
1、房子升值慢 ， 甚至出现下跌贬值的问题
显然 ， 随着持续的调控下 ， 过去房价大涨的趋势早已不复存在 ， 正如经济学家马光远强调的那样：“当前的楼市已经出现了过去20年来首次形成的共识 ， 那就是房地产要往下走了 ， 2022年将成为真正新生的元年 ， 未来房价下跌或将成为常态” 。 易居房地产研究院发布了2021年度报告指出：2022年房价可能转为下降1% ， 创本世纪以来最差水平 。
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