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近日 ， 青岛大学经济学院教授易宪容发表观点认为 ， “下调房贷利率已无法刺激楼市 ， 老百姓根本没兴趣买房了 。 ”
在他看来 ， 有三组数据出现较大幅度下跌为证：其一、1-2月份 ， 住宅销售面积下降13.8% ， 住宅销售额下降22.1%；其二 ， 2月中长期贷款数据罕见同比减少了5948亿元；其三 ， 1-2月份 ， 新房销售均价较2021年降幅高达10.7% ， 70城中 ， 新房下跌的比例仍然高于70% ， 二手房下跌的比例高于80% 。
事实上 ， 2022年 ， 很多专家预测的楼市“小阳春”不但没来 ， 房地产似乎还出现了较严重的问题 。 一季度销售端、土地端、房价端、开发商融资端集体“遇冷” ， 就是最好的证明 。
此外 ， 面对“不断下行”的市场 ， 2022年以来 ， 很多城市都坐不住了 ， 从哈尔滨、郑州 ， 到福州、衢州 ， 再到秦皇岛、苏州、南京 ， 楼市调控政策正面临又一次“大放开”：从最初的哈尔滨含蓄取消限售 ， 到4月1日衢州同时取消限购和限售 ， 楼市调控政策正在冲破之前的“封锁线” 。
即便如此 ， 购房者的积极性仍然不高——绝大多数买房人面对不断松绑的楼市 ， 干脆“无动于衷”了 。 用易宪容的话说 ， 当下“老百姓根本没兴趣买房”了 。
主要是三方面的原因：第一 ， 疫情反反复复 ， 很多城市都采取了管控措施 ， 居家不出门 ， 无法从事正常的劳动生产 ， 经济收入也大幅下降 。 正因为此 ， 很多原计划买房的人 ， 也暂停或延迟了购房行动；第二 ， 房地产市场历来受“买涨不买跌”思想影响 ， 去年下半年以来 ， 多数城市房价“跌跌不休” ， 很多购房者的预期大幅下降 ， 心态也发生了重大变化：不再蜂拥买房 ， 而是持币理性观望；第三 ， 央行报告显示 ， 城镇居民家庭住房拥有率高达96% 。 换言之 ， 现在的老百姓都不缺房子了 ， 房地产不再是刚需 。
本轮调控始于2017年 ， 不知不觉5年时间过去了 。 过去这5年 ， 房地产虽然处于“最严厉的调控”的市场环境下 ， 但不得不承认的是 ， 房价确实又涨了不少 。 以中指院发布的百城房价为例 ， 过去五年时间（从2016年12月份到2021年12月份） ， 平均房价累计涨了24%——从均价12900元/平 ， 涨到了16000元/平 。 以购买100平米的房子计算 ， 5年时间 ， 购房成本平均上涨了31万元 ， 折合下来 ， 每年涨幅达到了6.2万元 。 相信很多年轻人一年的存款未必有这么多 。
所以5年前 ， 如果不买房 ， 对于绝大多数人来说 ， 结果只有一个：更买不起 。 问题来了 ， 既然老百姓没兴趣买房 ， 那么如果2022年不买房 ， 5年后买房“随便挑”还是“更买不起”呢？
先说我们的结论：2022不买房 ， 5年后房子随便挑还是更买不起 ， 这个话题不能一概而论 。 换言之 ， 要因城而异：大城市的房子仍旧价值坚挺 ， 加上短期内受到通胀影响 ， 年轻人要在这里置业难度可能会越来越大 ， 尤其是四大一线城市及国家中心城市 ， 以及人口增量明显的二三线城市 ， 未来5年房价累计涨幅超过上一个周期 ， 也不是不可能 ， 所以 ， 对于这类城市 ， 如果是刚需族 ， 有经济条件 ， 还是应该要早买房 ， 否则5年后真的会“更买不起”；但对于很多三四线城市来说 ， 房子肯定是不缺的 ， 买房根本不用那么着急 ， 当潮水退却后 ， 我们大概率可以“随便挑” 。
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