限购|楼市再传大消息！二线城市，限购会消失吗？南京|二线城市|楼市

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文|刘晓博
没有最低，只有更低！
大城市的住宅限购门槛，在今天创出新低！
一个强二线城市，外地人只需要累计缴纳6个月社保，就可以获得购房资格！
而之前，一个标准的二线城市限购门槛是：3年内、24个月的连续社保。至于强二线城市，还可以适当加码。
从24个月，直降到6个月，砍去了门槛的四分之三！
做出上述决定的，是南京！
今天下午，澎湃新闻、财联社等多家媒体发布了下面这条新闻：

这是南京在半个月内，第二次给楼市松绑。
4月12日，南京市六合区、溧水区均调整限购政策，外地户籍购房者可购买一套房。而此前，外地人需要缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。
当时我就撰文分析过，南京在“小试牛刀” ，主要作用是试探舆论反应。只放松郊区是没有用的。
从下图可以看出，六合区和溧水区类似广州的从化和增城。

人家广州是一线城市，从化、增城从来就没有限购过，你南京一个强二线，在郊区搞什么限购？
而且此前南京的限购比较复杂，真正有管制效力的就是外地人要在南京买房，需要24个月社保（人才购房除外）。

这次社保要求从24个月大幅降低到6个月后，距离取消限购只有一步之遥。
以前搞6个月社保限购的，往往是类似中山这样的普通地级市。

上图是截至2021年末，中国主要城市的资金总量（金融机构本外币存款余额）。
经常看我专栏的读者都知道，我判断一个城市投资价值，以及给城市分级，不怎么看GDP（因为有些城市造假），而是看资金总量。
到去年年底，南京汇聚资金4.47万亿，在内地城市中名列第八。如果算上港澳台，南京也可以排名第10以内，台北汇聚的资金跟南京不相上下。
资金总量超过3万亿的非一线城市，都是强二线。
所以中国有7个强二线城市：杭州、成都、南京、重庆、苏州、武汉、天津。
南京尚未公布一季度经济数据，但楼市偏冷对当地的投资和消费，一定有较大影响。
2021年南京的固定资产投资是5675亿元，其中房地产开发投资为2719.8亿元，占比48% 。
可见，南京是一个对房地产比较依赖的城市。

上图是南京2021年末的金融数据，可以看出南京人的杠杆率（住户贷款/住户存款）达到了惊人的143% 。这个数据超过了深圳、厦门，仅次于杭州，位居全国第二。
或者说，杭州人是买房最激进的，其次是南京人，深圳人只能排第三。
南京居民的净存款为“-4638亿元” ，南京2021年末全市常住人口942.34万人，这样我们可以计算出：南京人均净存款为“-4.92万元” 。
南京人跟深圳、杭州人一起，并列为中国最敢负债的三大城市居民。
按照传统的居民杠杆率计算方式， “住户贷款余额+公积金贷款余额”/当年GDP ，我们可以算出2021年南京居民的总负债为17010亿，杠杆率为104% 。

限购|楼市再传大消息！二线城市，限购会消失吗？

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