【 房地产|多生孩子不限购】01
多孩家庭取消限购
36氪日前报道了一则消息：地方卫健委首次牵头，针对无锡二孩家庭放松楼市限购。这是全国首个由地方卫生部门发出的楼市刺激政策。
具体政策方面，针对二孩家庭：一是提高公积金贷款额度，首次使用公积金且属于首套房的，贷款额度的计算可以放松，同时在最高额度基础上可以增加20万的额度；二是可以在限购区域新增购买一套住房。
自2021年末以来多地陆续出台了捆绑生育支持及楼市刺激的政策组合。在无锡之前，江苏海安、四川资中、北京朝阳、陕西及吉林等7个城市或省份，都发布了二孩及三孩家庭的购房支持政策。
江苏海安推出的政策甚至与房价挂钩。当地规定，三孩家庭将享受每平方米400元的优惠。而对于其他普通改善型购房需求来说，若认购144平方米以上的物业，则可以享受每平方米200元的购房优惠。
2017年建立起来的史上最严房地产调控政策格局正在逐步瓦解，其中针对二孩、三孩家庭的购房扶持既是短期内刺激合理住房需求的直接手段，又不违背房住不炒的底线原则。
但反过来看，购房扶持政策是否能缓解长期的人口出生率降低问题，还要画上巨大的问号。而人口问题，特别是老龄化、少子化趋势，也是持续困扰房地产市场的长期挑战。
02
成也人口败也人口
过去二十年，中国房地产市场的投资及销售规模不断扩大，核心因素是城镇化带来的人口集聚。围绕经济及政策周期，楼市行情呈现显著的周期波动。每一次楼市下行伴随经济下行，随后都出现从调控到刺激的政策反转。而每一次宽货币及宽信用都见效迅速、显著，归根到底是城镇化趋势下人口向城市集聚效应，催生大量住房需求，提供了信用扩张的基础。
但早在本轮房地产剧烈下行周期之前，人口集聚效应已是「强弩之末」。
经济学家高善文博士的团队提出过一个理论：
在特定的条件下，住房需求增长就等于新进入城市的人口数量增长。而住房需求的实际增速，在长期内将逐步收敛和逼近到这一极限水平。
历史趋势是，2000年至2014年，商品房销售与城镇新增常住人口、新增就业人口的增速差波动下行，基本符合城镇化趋势下的住房需求释放趋势。但2015年至2019年，在城镇新增常住人口负增长、新增就业人口微增长的同时，商品房销售的5年平均增速反而超过了2010-2014年。
一个可能的解释是：在2015年至2019年，房地产去库存、大规模棚改拆迁款发放替代了城镇人口增长因素，成为商品房销售增长的基础。相对于根据实际人口增长对应测算的商品房销售预测值，2021年实际商品房销售多出了2.3亿平米。
高善文团队预言：
这种背离就可以认为是一次性的，除非未来持续加快棚户区改造，并大规模使用货币化手段。从长期来看，商品房销售面积将逐步回归到长期趋势水平，甚至在一段时间内低于长期趋势，以实现对过去透支的修正。
不仅仅是透支需求，那一轮房地产上行周期带动的高房价、高杠杆，已经成为人口增长的负面因素。
中国人口出生率
从 2017 年开始，中国人口出生率开始加速下降，并在 2020年跌破 1%；婴幼儿配方奶粉销量在 2019年大幅放缓至 1%，并在 2020 年首次出现下降。在此之前，即2014年至2016年的宽货币、宽信用周期里，全国房价和居民部门杠杆率都大踏步上了一个新的台阶，大幅挤占了居民可支配收入。
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