??2022年的地产春天乍暖还寒，疫情、外部战争等黑天鹅来袭，虽政策暖流频频，寒冬坚冰一时难融，市场筑底、低位徘徊，市场信心亟需拯救。
??细观局部市场，一切并非凝滞，相比去年出险房企爆雷消息频频，现阶段并购动作已在储能。向前展望，带领市场复苏、以及开辟地产行业运营新时代的中坚力量，则是包括招商蛇口在内的头部房企。
??4月27日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布2022年一季度报告。公告显示，一季度，招商蛇口实现营业收入188亿元，同比增长48.36%。截至报告期末，招商蛇口总资产为8743.28亿元，同比增长2.12%；归属于上市公司股东的所有者权益1087.72亿元，同比增长0.09%。
??一、“三个转变”
??行稳致远，招商蛇口进击运营时代
??2021年，是房地产行业在强监管之下、告别非理性繁荣的一年，2022年春日，上市房企年报空前难产。
??时至今日，距离A股上市公司2021年年报披露收官期时间所剩无几，多家上市房企还未发布年报，其中便包括此前已经公布债务违约的多家“千亿元阵营”房企。
??3月21日，招商蛇口发布2021年业绩报告，这是作为销售前十房企中第一家披露业绩的。
??招商蛇口报告期内累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第七；
??实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93％，增速高于行业平均水平；
??连续两年利润下滑，但利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元(含税)，现金分红总额约占归母净利润40%，与去年持平，总共派发约42亿元现金，上市以来累计分红金额达326亿元。
??全年综合资金成本为4.48%，“三道红线”全部绿档，现金短债比1.25，较2020年的1.23有所提升。
??在3月22日的业绩说明会上，招商蛇口董事长许永军坦言，过去推动房地产发展的人口、城市化、经济高增长、房地产金融化四大主要红利，有的红利已经消失，有的红利则在逐步渐弱，“讲房地产的话，把握住了一个‘稳’字，就是把握住了现在、以及未来不只5年的行业脉搏。”
??2021年是招商蛇口“十四五”战略开局之年，招商蛇口坚持综合发展，提出了“三个转变” ，进击运营时代。
??l 一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变;
??l 二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；
??l 三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。
??二、招商蛇口“边开车边修路”
??存量时代，引领资产证券化新模式
??招商蛇口是优质的“绿档”企业，融资能力和成本管理优越，2021年综合资金成本为4.48%票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低。
??面对存量时代对资金和运营的更高要求，招商蛇口再进一步，成功引领资产证券化新模式。
??资产证券化业务作为一种创新融资工具，自2005年开始，已累积了相当的规模，2021年我国资产证券化市场全年发行各类产品3.1万亿元，年末存量规模接近6万亿元。
??地产寒冬，资金压力倒逼房企多元融资，不少企业转向盘活存量资产。近期国央在资产证券化动作频频。近期保利二度试水租赁住房资产证券化，华润置地则锚定了CMBS。1-4月发起两只CMBS产品，中国金茂发行了目前国内最大规模碳中和CMBS产品，规模87.08亿......
??CMBS商业房地产抵押贷款资产证券化以及购房尾款ABS、个人住房抵押贷款CLO、租赁住房ABS等等资产证券化产品之外，公募REITs在新时代为房地产转型提供支持和方向，成为众多房企期待尝试的类型。
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