这时决定房价的因素中供需关系占比更高 。
重庆的城市公共资源比苏州好得多 ， 房价却比苏州低不少 。
重庆有42家三甲医院 ， 苏州只有11家；重庆的地铁里程比苏州长 ， 985大学录取率比苏州高 ， 商业繁华度比苏州强 。
然而苏州房价却比重庆高出两倍以上 。
这是因为苏州居民收入高于重庆 ， 即使是使用价值不高的房子 ， 价格也会被推高 。
即使是一个城市内部 ， 也会因为一些特殊原因导致房价扭曲 ， 比如前面提到的西二旗 。
当然扭曲程度比城市之间弱得多 ， 因为一个城市内部 ， 房地产替代性更强 。 当码农卷不动时 ， 也有一些朋友离开海淀或者昌平 。
所以我们的结论是 ， 相距越远的地方 ， 价格被供需关系扭曲的越严重 。
相距较近的地方 ， 价格基本与价值成正比 。
03
影响供需关系的因素很多 ， 居民收入只是其中之一 。
其他还有概念炒作、短期人口流动、供地节奏、货币政策等等 。
如果只靠某一突出因素支撑 ， 就会形成相当的堰塞湖风险 。我们经常忽视的风险来自前三者 。
概念炒作的事情我们提过多次 ， 环二也多次告诫大家概念晚期的区域不要进入 。
通过炒作区域概念 ， 一个片区会吸收大量购买力 ， 房价自然也会推高 。 当“韭菜”纷纷就位后 ， 抛盘的人开始增多 ， 供需关系发生扭转 ， 房价就开始回落 。
这样的区域各个城市都有很多 ， 是买房套牢的主要路径 。
短期人口流动典型的城市就是杭州 。 杭州前几年人口净流入持续排名前五 ， 甚至拿到过冠军 。
随着人口流入增加 ， 土地供应也会有所提升 。 只是拍地速度、施工速度都有上限 ， 房地产市场短期供不应求 ， 房价上涨 。
人口流入放缓后 ， 新增需求开始降低 ， 然而拍地速度却有一定滞后 ， 施工周期也有一定滞后 。 新增人口没那么多 ， 新增房源却持续上市 ， 这时房价自然“绷不住了” 。
所以人口流入多是一个利好 ， 不过只有持续的人口流入才能维持当前房价 ， 那你认为杭州这样海量的人口流入还会持续多久？
房价只是供需关系决定的一个信号 ， 跟温度计显示的刻度差不多 ， 有人却当成了孩子的身高 。
短期控制土地供应就更隐秘 ， 大部分购房者根本看不到 ， 只觉得市场上一房难求 ， 赶紧买买买 。
其实这种人为供需失衡更加脆弱 ， 一旦供应量增加 ， 价格必然回落 。 所以不分析供应量变化 ， 所有的房价分析都是耍流氓 。
如果你没有单独分析供需关系的能力或者精力 ， 一定要避开这样的“单元素支撑”区域 。
即 ， 尽量选择“价格=价值”的区域 ， 这样的区域去除了供需失衡带来的价格扭曲 ， 相对而言更加稳定 。
没有概念炒作、没有短期产业引起的人口变动、没有土地供应引发的市场失衡 ， 然而却能够吃透城市化红利 。
04
回到阿里的事情 。
杭州因为阿里 ， 互联网氛围异常浓厚 ， 杭州人也吃够了互联网带来的红利 。
祖上留下两套房 ， 足够别人奋斗几十年 。
人无百日好 ， 花无百日红 ， 因为种种原因 ， 消费性互联网现在面临衰退 。
杭州未来科技城炒作黄金时代 ， 湖畔大学被当成重要配套标在售楼处沙盘上 ， 现在改成了湖畔创研中心 ， 利好是不是要打折扣？
如果当地配套尚未成熟 ， 码农撤退了 ， 大量上市的房源靠谁接盘？如果你不在西二旗工作了 ， 还会花大价钱在上地买房？如果你不在张江工作了 ， 还会花15万单价买张江汤臣豪园？
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