中国占据全世界20%的人口 ， 却拥有50%的房子 。
文字整理：地产十一言
最近看到一个短视频 ， 是黄奇帆教授与我的前老板《财经》杂志社长王波明的对话 。 黄老先生对于中国经济和中国房地产市场现在的走向 ， 以及房产商软着陆的姿态表达了自己的观点 ， 我看了有种深深的认同感 。
我深觉 ， 有必要把黄老的观点梳理成文字 ， 方便更多关注中国房地产的人士查阅 。
无论什么样的商品 ， 最终都是要回归到供需关系上来 。 中国的房地产开发已经进入到了一个供应超级饱和阶段 ， 虽然存在一些结构性的不合理 ， 但终归是可以覆盖国内的居住需求了 ， 再盖 ， 就真的过剩了 。
十一郎认为 ，
脱离了居住属性的房子是没有金融根基的 。
黄奇帆作为中国最懂房地产的市长 ， 一直是业内很多人都很敬重的实干家 ， 有多少人怀念他出任重庆市长时重庆的房价 ， 黄老的一些言论和观点甚至成为一些房地产商的圣经 。
1对于中国房地产发展到如今阶段的特点 ， 黄奇帆总结了10个特点 。
第一 ， 中国的人口红利已经没有了 ， 14亿人口总量是天花板 ， 总之人口在减少 。
第二 ， 中国的城市化率已经到了65%了 ， 几乎等同于欧美国家的75% 。 原因是什么呢？中国的城市化率 ， 实际是把农村的青年人、中年人给抽出来了 ， 再要增长 ， 最多也就是五六个点 ， 这是最高极限了 。 因为人口总量是没有增加的 ， 青年人、中年人的数量更是无法增加 。
第三 ， 中国的老龄化在加速 。 去年（2021年）已经到了21% ， 预计2035年会到30%以上 ， 到2050年、2060年以后这个数值可能会到40%-50% 。 我们都知道 ， 老龄化程度越高 ， 老年人越多 ， 整体对房子的需求就越少 。 随着死亡率的增加 ， 会有很多房子退出来 。
以上三点都是直接影响住房结构的 ， 会导致中国人对新房的需求量大幅下降 。
2再说第四个指标 。 到去年（2021年）为止 ， 中国的房地产商手中造好的房子 ， 拿在手里一年以上没卖掉的 ， 有6亿平方米 。 这个指标叫一手房库存 。
然后呢 ， 中国老百姓买下来的房子用于投资需求的 ， 也就是没有居住的、闲置房的数量占比是20% 。
我们可以算一下 。 中国这些年以来总的房屋销售面积是400亿平方米 ， 已经销售掉的新建商品房在老百姓手中的有300亿平方米 ， 这300亿平米中有60亿平方米是空置的 。
那么 ， 这些闲置的房屋的价格如果以每年20%-30%的幅度上涨 ， 也就相当于每五年翻一番 ， 那老百姓手里就算有一套两套房子闲置也不怕 ， 因为房价在涨 ， 他的资产是在升值的 ， 而且中国很少能找到这样回报率的投资品 ， 他的心里是高兴的 。 开发商同样也是高兴的 。 房子没卖掉 ， 但是房子的价格在涨 ， 他们会觉得那些没卖掉的房子反而更划算 ， 心里也是高兴的 。
但是 ， 如果房价有一天不涨了 ， 开发商手里的这些库存就卖不出去了 ， 就会变成严重的积压 ， 会造成新房需求的大幅萎缩 。 这会是个连锁反应 。 这是第四点 。
第五个指标是中国人均住房面积 。 2019年时 ， 我国人均居住面积是48平方米 ， 到了2020年 ， 这个数值到了50平方米 。
要知道 ， 在全世界的发达国家里 ， 人均住房面积50平米就是天花板了 。 我们呢 ， 40年前人均住房面积是5平方米 ， 现在变成50平方米 ， 已经是天花板了 。 这个需求极致饱和 ， 再想空洞的需求 ， 想把它吹出泡沫化需求 ， 都已经泡不出来了 。
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