第六个指标 ， 就是年度的投资 。 2000年时 ， 我们新建房子的面积是1亿平方米 ， 到了2010年是10亿平方米 ， 到了2016、2017年达到17亿平方米 。 从2000年到2017年这17年中 ， 我们新房的建设量涨了16倍 ， 20年的时间翻了四番 ， 也已经是天花板了 。
这相当于什么？相当于我们建造了全世界一半的房屋面积 。
全世界有70多亿人口 ， 在2020年的时候 ， 除了中国以外的全世界其他国家 ， 总的新建住房面积是20亿平方米 ， 而中国 ， 在过去20年就造了17亿平方米 。 中国占了全世界一半的量 。
中国占据了全世界20%的人口 ， 却拥有了50%的房子 。
这是一个匪夷所思的数据 。
如果说在过去20-30年里头 ， 中国是有建造新房的需求 ， 致使开发商毫无节制地去扩张 ， 不断的盖房子；那二三十年过去了 ， 新造房屋的量扩张到人均50平方米了 ， 还怎么造？需求在哪里？已经没有任何可能了 ， 也没有什么需求和内在要求了 。
以上讲了6个指标了 。 其中 ， 3个指标讲的是人口结构指标 ， 在吐出房子而不是增加需求 ， 3个指标是房屋量的现状 ， 从建设量、人均住房面积和库存量这三个层面来看 ， 都已经饱和得不能再饱和了 。
3第七个指标 ， 中国的土地价格和房产价格20年翻了四番 。
这从不同的城市都可以看出来 。 比如 ， 上海最贵的地方是衡山路 ， 20年前那里的房子大概是7000块一平米 ， 涨20倍的话就是14万一平 ， 现在那边的房子差不多就是这样一个价位 。 这是上海 ， 涨了20倍 。 再说北京王府井 ， 算是北京最好的地段了 ， 拿现在的价格与20年前的一比 ， 也是涨了16倍以上；再比如新疆乌鲁木齐二道桥 ， 2000年的时候的房价是700多块一平米 ， 20年之后呢大概是两万块的样子 。
举这些例子是想说明什么呢——
过去20年全国各大城市的房价翻四番 ， 基本如此 。
土地价格也是如此 。 从20年前每一亩的100万变成1000万、2000万的样子 ， 也是十几倍的上涨 。 那么 ， 当这样一个三年、五年房价翻一番 ， 20年翻四番的一个趋势形成的时候 ， 所有开发商都会囤房 。 哪怕造了房子卖不掉也不怕 ， 因为过个5年它就更值钱了 ， 房产商会更加囤地、炒地 ， 所以大家都不怕库存 ， 不怕规模的无休止扩张 ， 然后就拼命的融资贷款 。
房产商为什么这样有恃无恐？是因为以上的7个指标、因为过去20年里房价翻四番、大家造房再多也不担心卖不掉这样无形的力量、这样的温床给宠出来的 ， 给惯出来的 。
还有 ， 第八个指标 ， 危旧房改造 ， 城市旧城改造 ， 城市基础建设的建造程度也差不多了 ， 没有这个需求了 。
第九 ， 城市里的学校、医院、地铁等市政配套设施的建设也趋于饱和了 。
现在大学的数量都是过剩的 。 在1980年 ， 我们的大学在校生人均占地只有10平方 ， 当时教育部定了个目标 ， 要将大学在校生人均占地达到50平方米 。 现在 ， 40年过去了 ， 整个中国有3000多所大学 ， 在校生人均50平方米的目标已经达成了 。 所以 ， 也不会扩张了 。 数量上也不会变成4000个大学 。 这样一看 ， 公共教育等城市配套的扩张也到头了 。
第十个指标是房地产金融 。 中国的房地产商负债率都在90%以上 ， 这个指标也到了天花板了 ， 再过10年也不可能到105% 。
从上面讲的这些 ， 不管是负债率、公共设施、基础设施、配套设施、旧城改造等四五个指标 ， 还是老龄化城市人群的概念 ， 可以说房地产的新阶段、新常态要出现了 。
所以 ， 再去看现在房地产出现的困境就会明白 ， 现在有很多人把它归结为地方政府或国家的调控政策太紧太集中了 ， 是严格的调控把房地产市场打压下去的 ， 这样看来 ， 这种说法是不公平的 ， 不合理的 。
推荐阅读
- 楼市|网友：县城的房子到底要不要卖掉？已经赔了30多万
- 楼市|变化太快！降息对青岛楼市的影响已经发生！
- 二手房|有实力的购房可能已经穿梭在各大楼盘
- 房价|供需关系决定不了价格？国内房子已经可容纳30亿人，价格依旧坚定
- |姑娘要求再买套房子却遭拒绝，准婆婆：没必要，你已经有婚前房了
- |毕业季租房建议
- 购房置业|楼市调控回到原点，已经有城市的购房门槛降到了有史以来最低
- 别墅|首套房降息，那已经买了房，而且只有一套房的，利息有变化吗？
- 禅城|“姐，父母两套房子都已经转到我名下，给你3万”“看看房产证”
- 房价|已经凉了？房价腰斩也没有人买，老百姓这是怎么了？