云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

黄奇帆|黄奇帆：中国人已经造了全世界一半的房子，房地产该进入新常态了( 三 )

房价新房黄奇帆人均住房面积


从终极的供需求关系上看 ， 从过去20-30年市场的演变来看 ， 房地产市场到了一个需要调整的阶段 。
它不是政府调控过头造成的房地产困难 ， 而是房产商没有从过去的行为模式里跳出来 。
开发商们从1985年 ， 到1990年 ， 到1995年 ， 到2005年 ， 到2010年 ， 一直是这样的行为方式 ， 他们习惯了 。
那为什么过去二三十年不破产 ， 现在却集中的一大批企业甚至龙头企业都破产了呢？原因就是 ， 当他们这样的行为方式在90年代末 ， 新世纪初 ， 2010年的时候 ， 在扩张的时候 ， 在5年翻一番、10年翻量番的势头下 ， 他们高举债、高周转、高杠杆地去炒大盘炒地皮 ， 不停地建新盘 ， 这都是可以循环的 。
但是市场发展到现在 ， 若继续按照之前的逻辑和思维定式 ， 一根筋地做事情 ， 肯定就要碰壁了 。 所以我们要理性分析客观的形式 。
4那下一步 ， 今后5年、10年 ， 中国房地产开发的新常态 ， 房地产商运行方式的新常态 ， 就应该出现5个调整 。

  1. 房企负债率不会超过50% 。
要知道 ， 全世界的开发商 ， 包括欧洲、美国的开发商的负债率 ， 没有超过50%的 ， 香港所有的开发商负债率不超过40% ， 而中国内陆的开发商的负债率达到80%、90% ， 是由于过去的三高造成的 。 也就是过去20年 ， 地价、房价、市场需求量三个层面都非常高 。 而一旦这个高需求没有了 ， 市场就会进入一个新常态 ， 负债率会下降 ， 从90%降到80%到70%一直降到50%以下 。
所以我们现在实施的三条红线中的负债率不高于70% ， 是非常有先见之明的 。 当开发商的负债率从90%逐步降低到70% ， 他们会顺应这样一个势能 ， 会继续降低到70%以下 ， 直到50%甚至40% 。
2. 高地价、大盘操盘的状态会收敛 。
以后的开发商 ， 会实事求是的根据市场需求结构性的来开发 。
3. 开发商的多元化、跨界的现象会少之又少 。
术业有专攻 ， 专业的事会给到专业的人去做 ， 开发商不再会因为开发业务赚的钱拿去“胡闹”了 。
4.开发商“生子”的现象也会收敛 ， 9万家房企变成1万家 。
一个开发商建一个项目就会单独成立一个子公司 ， 造成开发商的数量多如牛毛 ， 这样的状态也会减少 。 目前 ， 中国的房地产开发商有独立法人的是9万个 ， 就相当于中国的9亿城市人口里 ， 一万人里就有一个人是开发商 。 这是不合理的 。 拿美国举例 ， 整个美国的房产公司 ， 造房子的开发商没超过500个 。 整体上看 ， 我们的开发商比全世界其他国家所有开发商加起来的总数还多 。 以后呢 ， 中国房地产开发商有1万个就不得了了 ， 所以今后十多年 ， 中国9万个开发商会变1万个 ， 法人会不断注销 ， 有的是倒闭有的是转行等 。
5. 开发商建好的住房 ， 不再是全部卖掉 。 以后可能是造100万平米的房子 ， 有25万平是可售的商品房 ， 有25万平是商业性的租赁房 ，
商业性的租赁房是什么概念呢？租赁性质的房子 ， 可以拿租金去发ABS资产证券化的债券 ， 也就是REITS（房地产信托投资基金） 。 这恰好可以解决房企现金流的问题 。 只要能发REITS ， 资本市场的债券市场就来了 ， 这样可以覆盖掉房产商的一半资本 ， 然后再加上银行贷款用于开发 ， 通过造房子、卖房子这种传统的开发形式再产生一半资本 ， 这样反而变成了一个均衡的状态 。
以上5个变化 ， 会是今后房地产商常态的经营状态 。
【黄奇帆|黄奇帆：中国人已经造了全世界一半的房子，房地产该进入新常态了】

推荐阅读


上一篇：武汉|各地花式松绑已无新意，央妈宽松才是终极武器！

下一篇：房价|据说，阿里裁员都影响房价了