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证券日报|楼市进入“博弈时代”！每一套法拍房，背后都是一个家庭( 二 )

上市房企克而瑞证券日报


想要让二手房获得和新房一样的地位 ， 那么只有让二手房给地方上带来了很大利益的时候 ， 地方上才会把二手房市场给网高抬 。
让二手房创造出和新房一样的价值 ， 那只有依靠房地产税 ， 像是上海这种城市 ， 那么低的房地产税税率 ， 一年才能收个200亿 ， 而上海一年卖地就能卖到2000亿 。
上海的二手房要是能每年能收个1000亿的房地产税 ， 那么就有实力和新房叫板了 。

事实上 ， 如果按阶段划分 ， 现在的楼市 ， 应该是处于新一轮周期的“早期阶段” 。
这个阶段 ， 房地产刚刚从去年被“喊杀喊打”忽然变成了“呵护倍至”的对象 。
调控放松和密集的救市政策 ， 让行业本身也有“我真的又受宠了吗”的心灵拷问 。
这个阶段 ， 有点像股市刚被砸了1000点 ， 然后说降低印花税或者暂停发新股 ， 多数资金的首先反应是：既然看不清 ， 那先跑一跑总是没有错的 。
对于房东来说 ， 这个阶段最容易出现的情况是：担忧卖在低位 ， 结果一回头 ， 才发现时机已经没有了 。
过去几年楼市的高歌猛进 ， 已经积累了相当一批高杠杆 。 这些人群 ， 也是现在抢跑的主力军 。
接下去的阶段 ， 主要看博弈 。
既要看楼市本身的博弈 ， 比如还会不会出更好的的救市政策；也要看不同市场间的博弈 ， 比如股市会不会有行情 。
毕竟 ， 现在从楼市里出来的钱 ， 还是要有个去处的 。
我的判断是 ， 大概率在转了一圈后 ， 这些钱里的大部分 ， 还是要返回楼市 。
只是既然已经不是“鸡犬升天”的行情了 ， 那么对于城市、板块以及产品的选择 ， 都会重塑 。
03、每一套法拍房 ， 背后都是一个家庭事实上 ， 对于那些普通二线城市的人来说 ， 想要在北京、上海、深圳买房 ， 就算能把首付给凑够 ， 房贷的压力也是非常大的 。
举个很简单的例子：上海一套700万的刚需房 ， 首付210万 ， 贷款490万 ， 分30年还完 ， 每年的房贷30多万 ， 每个月的房贷接近3万 。
要负担每个月3万的房贷 ， 意味着收入就要达到6万以上 ， 也就是年收入税后70万以上 。
在那些大厂里面或者是做一些就金融行业 ， 年收入是能达到70万以上 ， 但问题贷款是30年的 ， 不是3年 。 在大厂工作 ， 能保证自己拿多长时间70万的年薪 。
像这种背着3万的房贷 ， 一旦说是失业了 ， 基本上半只脚就已经踩到了断供上了 。
因为像这种被裁员的 ， 他出去找新的工作 ， 大概率找不到税后70万年薪的工作 ， 能找到税收30万的都不错了 ， 而30万的年收入连房贷都不够 。

甚至于 ， 往往有许多人不理解 ， 为什么有的房东宁可房子被法拍 ， 也不愿意降价往出卖 。
实际上当人的收入出现锐减的时候 ， 就算你还不起房贷 ， 你在首要时间里面 ， 你肯定不会想着是把房子给卖了 ， 你先反应 ， 肯定是和亲戚朋友借钱或者是网上各种借那些杂七杂八的贷款 。
就像刚才举的那个例子来说 ， 700万的房子 ， 月供3万 ， 一旦失业了 ， 每个月就要搞3万去还这个月供 。
大家不要小看3万块钱 ， 当下社会 ， 你就是去工地搬砖 ， 一个月也挣不到3万 ， 送外卖你把轮胎都骑得飞起来 ， 你也挣不到3万 。
在炒房客眼里 ， 房子只是赚钱的工具 ， 不会有感情的 ， 价格合适就卖了 。
大部分断供的 ， 都是普通人 。
他们就是一群傻乎乎的加杠杆买房的人 ， 在他们的心里 ， 房子就是他们的家 ， 他们在大城市的希望 ， 所以你让他们一失业就卖房 ， 他们办不到的 。

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