碧桂园|楼市火热背后,金山奉贤这些楼盘卖不动,去化不到2成!
2021年以来，上海集中供应一波接着一波，新房入市节奏有序推进。据统计，自实行积分制以来，上海共有125盘，36696套房源入市，其中已有35个触发计分制的项目开盘，平均入围分数为57.73分。
与此同时，上海楼市冷热不均的市场行情依然存在，热盘开盘即售罄，卖得不好的则去化艰难，这一现象在金山、奉贤等外围区域表现得尤为明显。本期焦点观察，我们来关注金山、奉贤哪些项目比较抢手，又有哪些项目滞销？
金山首盘触发积分制
另有4盘平均去化仅4成
据最新消息，位于金山新城的新盘铂翠廷结束认购，项目推出最后44套约109-119㎡叠墅，毛坯均价约3.5万元/㎡，收获77组有效认购，认购率达175%，成为金山“触发积分制第一盘”。
铂翠廷紧邻金山万达，项目主推的约109-119㎡叠墅，做成大面宽的上下两层空间，产品具备差异性和稀缺性，而且此次又是最后一批房源加推，数量有限，因此触发积分制也在情理之中。
然而除此之外，金山其他新盘就没有这么幸运了。据统计，今年金山多个新盘入市遭遇“滑铁卢”，不少项目因认购人数太少索性直接放弃公证摇号，看整体去化情况，平均去化仅4成。
金山4盘去化情况
碧桂园凤凰城、建邦国宸府：卖不动的“轨交房”
金山新城的碧桂园凤凰城和建邦国宸府，相距约1.6公里，两个项目均为今年两次开盘，去化率分别为61%和20%，堪称“难兄难弟”。
交通方面，碧桂园凤凰城和建邦国宸府都位于22号线金山卫站旁，两个项目都自称“轨交房”，为何会卖不动呢？
仔细来看，金山铁路为市域铁路，从金山卫站出发到达上海南站，短则32分钟，长则1小时，班次远比地铁要少，出行需要掐着时刻表，单程车费10元。对于在市区工作的购房者来说，如果每天往返通勤成本居高，吸引力不足。
配套方面，两个项目距离金山百联约1.5公里，距离金山万达约3.5公里，稍有一定的距离。而且，金山卫站北面是建材市场和老城区，城市界面显得比较杂乱和破旧。
金山两盘区位示意图
产品方面，碧桂园凤凰城主推约92-132㎡3-4房高层，备案均价28064元/㎡，毛坯交付；建邦国宸府主推约67-132㎡叠加及平层房源，备案均价37652元/㎡，毛坯交付。同样都是毛坯交付，建邦国宸府的叠墅均价要比碧桂园凤凰城的高层多出9500+元/㎡。
而同样总价250万/套+，建邦国宸府67㎡中叠只设计了一间卧室+一间书房，存储空间不足，也很难容下两代人居住，欠缺实用性，性价比不及碧桂园凤凰城92㎡3房。
建邦国宸府约67㎡中叠
还要提醒的是，建邦国宸府还有45%的安置房，也就是说有将近一半的房子要还给政府，高比例的安置房可能会对小区品质造成一定影响。
新华御府：首开“扑街” 去化率18%
位于金山张堰镇的新华御府，是新华地产继新华御湖上园后落子金山的第二个项目，以叠墅、洋房为主，均价约24637元/㎡。
根据网上房地产数据显示，6月6日，新华御府首开推出全部334套房源，开盘已近一个月，目前仍有273套可售，去化率仅为18%。
新华御府去化情况
新华御府首次亮相就出师不捷，何以至此？项目周边配套短板明显是主要原因。
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