碧桂园|楼市火热背后,金山奉贤这些楼盘卖不动,去化不到2成!( 二 )
交通方面，新华御府周边目前无轨交规划，出行高度依赖公交和自驾。往返市区时间成本较高，乘坐莲卫专线到1号线莲花路地铁站需要1小时15分钟，自驾从项目到徐家汇需要约1小时，自驾成本也不低，硬伤明显。
另外新华御府周边缺乏大型生活配套，距金山万达约6公里，距金山医院5.2公里，生活消费也极为不便。交通不便和配套稀缺，对于刚需购房家庭来说正是短板。
新华御府区位示意图
中冶墅境：地段偏远 大户型去化艰难
位于金山枫泾的中冶墅境，于4月22日开盘推出186套房源，至今整体去化率约70%。
枫泾位于上海最西侧，与浙江嘉善、平湖接壤，距离上海市区约60公里，距离浙江嘉善县中心仅10公里，相当于申城的外围。地段偏远、交通不便，是枫泾新房项目的硬伤。
同时，2021年，枫泾加大了新房供应，除了中冶墅境186套房源，目前枫泾在售新盘有华发招商依云四季、龙信御澜天樾，还有即将认购的海玥瀜庭以及等待入市的金源梧桐印象综合体项目，预计全年至少供应1200余套房源，涵盖高层、洋房、叠墅和联排。
2021金山枫泾新房供应
金山枫泾本地人置业需求并不旺盛，更多的要依靠市区客群外溢。大多数枫泾新盘都是以中小户型为主，以低总价上车为卖点，而中冶墅境主推约100-220㎡洋房和联排，均属于改善型大户型。在竞争对手如云的市场上，中冶产品打造缺乏亮点，因而去化平平。
奉贤新城房子抢不到
金汇奉城房子卖不掉
2020年底，奉贤新城2个地铁盘龙湖天曜和金海壹品，均取得了开盘“日光”的好成绩。2021年，萧塘地铁盘阳光城未来悦，更是成为奉贤首个触发积分制新盘；近来，临港蓝湾的电建地产泷悦蓝湾一期、二期，以及大名城映园，均以1.6-1.8倍左右的认购率触发积分制。
在五大新城和自贸区临港新片区的政策利好下，奉贤新城和临港蓝湾的置业热度居高不下。然而，同样是在奉贤，金汇和奉城板块部分新盘却显得冷冷清清。
金汇奉城项目去化情况
龙湖春江天玺：交通不便 别墅去化慢
6月1日，龙湖春江天玺开盘推出288套约123-154㎡别墅，均价约4.55万元/㎡，目前整体去化72%。
同样为龙湖打造，都位于龙湖天街旁，但龙湖天曜和龙湖春江天玺一个开盘“日光”，一个去化7成。究其原因，主要是地段和产品的差异导致。
首先，龙湖春江天玺位于金汇板块，金汇虽纳入了自贸区临港新片区的范畴，但处于自贸区的边缘地带，并非核心区域，相关规划并不明确，所以即便有些利好，兑现也需要时间。而且，奉贤本地人对于金汇的认可度普遍要低于南桥。
再者，龙湖春江天玺周边交通配套欠缺，距离最近的地铁站5号线萧塘站及8号线的汇臻路站直线距离都在6公里开外。
龙湖春江天玺区位示意图
最后，金汇板块内新房供应充足，龙湖春江天玺周边还有禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府集中入市，导致客户分流严重。而且，禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府主推约87-128㎡高层，均价3.2-3.3万元/㎡，龙湖春江天玺约123-154㎡别墅产品，均价约4.55万元/㎡，总价门槛高于周边产品，去化周期也更长。
奉发宝龙广场：地处“边缘”地带
6月23日，奉发宝龙广场开盘推出367套房源，均价约24900元/㎡，目前去化率10%。
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