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北京市|上海楼市：闭眼买房的时代过去了，下半年买房牢记这几点

北京市|上海楼市：闭眼买房的时代过去了，下半年买房牢记这几点


我是沪叔 ， 拥有多年上海房产研究和投资经验 ， 长期持续关注上海地区的楼市信息 ， 熟悉购房政策、买房策略和学区房信息 ， 欢迎关注及交流 。
以下上海购房答疑内容 ， 来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔 ， 你好 ， 坐标上海 ， 想买一套住房投资 ， 现在在纠结是买十四号地铁沿线的老破小还是临港滴水湖的新房 ， 选哪个比较合适？买房投资应该怎么选择板块？板块发展成熟之后还可入场投资吗？
沪叔：你好 ， 14号线沿线老破小在地铁周边 ， 可以考虑 。 不建议购买临港滴水湖的新房 ， 原因是空地多、配套差、没有明显投资价值 。 在选择板块时 ， 如果一个板块已经发展到末期 ， 它的配套建设成熟 ， 那么价格就会上升 ， 应该选好时机 ， 在配套还未建好前入手 。 但不宜过早入手 ， 政府规划并不是板上钉钉的话 ， 可能投资后竹篮打水一场空 。 一个板块价格在一开始就超过当地平均价格的话 ， 是在提前预支未来的上涨空间 ， 买入后一段时间内估计价格不会有很大变化 。 建议在地皮和配套还未成熟的时候 ， 选择适合通勤且价格合理的产品投资 。 不建议在板块成熟后、人们普遍关注供求关系的时候购入 ， 这时的价格已经不适合投资 。 上海投资回报率最大的板块和楼盘 ， 详见内部分享《价值百万的板块选择逻辑》
提问：沪叔 ， 你好 ， 上海积分摇号具体是什么样的？积分多少才能参与新房摇号？家里夫妻两人都是上海户口 ， 名下一套房 ， 摇号有优势吗？需不需要用老人的资格参与摇号？如果积分不够又不想买二手房 ， 五大新城可以选吗？
沪叔：你好 ， 新房积分摇号 ， 65分以上可以选择中内环 ， 60-65分可以参与大虹桥角逐 ， 60-50之间建议新房与二手房做两手准备 ， 50分以下建议考虑二手房 ， 不建议关注不需要摇号的新房 ， 这可能代表楼盘地处偏僻或者存在其他问题所以关注度低 ， 建议积分低的人群尽早关注二手房源 。 积分具体是这样来计算的 ， 分为基础分和年限分 ， 基础分满分60 ， 依据婚姻状态、户籍状态、购房记录、是否有房来打分 ， 年限分满分21.7 ， 依据社保积分年限打分 ， 一个月0.1分 。 积分新政使投资目的的购房者很难达成目的 ， 而满足户口、首套房、已婚条件的购房者则有很大优势 。 参与摇号人数与房源数量是1.3：1 ， 根据分数从低到高 ， 超过比例的人会被剔除 。 满足首套房、已婚、户口条件的买房人分数在60以上 ， 选择空间很大 。 投资者、改善群体难获得机会 ， 但可以考虑郊区楼盘 ， 对分数要求并不高 ， 建议关注五大新城板块 。 通过优先购房政策获得的新商品房 ， 网签备案五年后可转让 。 总的来说 ， 政策上限价 ， 对积分高的人群来说是一个很好的机会 ， 能通过低于周边的价格获得一套新房 。 具体积分摇号选筹 ， 详见内部分享《新房看房买房攻略》 。
【北京市|上海楼市：闭眼买房的时代过去了，下半年买房牢记这几点】提问：沪叔 ， 你好 ， 坐标上海 ， 社保五年 ， 收入稳定 ， 打算在上海买一套房子用于投资 ， 现有现金300万可做首付 ， 投资哪里的房子更有价值？学区房还能不能买？如果没抢到新房 ， 买二手房有什么要注意的吗？
沪叔：你好 ， 总价较低的学区房是首选 ， 浦东与闵行板块的双学区房和九年一贯制是不错的选择 ， 虽然有可能受到划片摇号的影响 ， 但区域内学区房热度较高 ， 大概率会上涨 。 还可以选择有较高能级规划的区域 ， 如大虹桥、三林、张江南的新房与次新房 。 这些区域房子升值空间较大 ， 有机会的话尽量抢限价新房 。 二手房投资需要注意：第一、远离没学区的老公房 。 这类房产地段较好、流动性好 ， 面积小总价低 ， 租售比较高 ， 且溢价不高 ， 过去是许多人选择的热点 ， 但当前限贷限购严格的背景下 ， 老公房跌幅较高 ， 将首房首贷应用到居住舒适度不高、保值增值能力不强的老公房上 ， 不是一个明智的选择 。 第二、不要选择无地铁的郊区次新房 ， 市区向外推进 ， 轨道交通建设发展 ， 给一些近郊次新房带来福音 ， 前几年郊区次新房凭借较高的涨幅受到购房者青睐 ， 但近年上海市区外拓速度放缓 ， 地铁建设速度也减慢 ， 一些没有地铁规划的郊区升值潜力不足 ， 购买风险较大 。 上海买房选筹 ， 详见内部分享《价值百万的购房逻辑》.

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