楼市|王健林预测应验了？有房降500万无人买，还有人要求补差价！
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当前的房地产市场 ， 真的可以用“霜冻”来形容 。
一方面市场上本来买房需求就不多 ， 另一方面央行从两端压缩了资金进入房市的渠道 ， 这简直就像把房地产企业搁在“蒸锅”上蒸红薯一样 ， 这种感觉 ， 估计没有欠过钱的人不会体会得到 。 如果说仅仅是“银行不给贷款”的话 ， 房企们还可以依靠自身储备资金抗一阵子 ， 大不了不销售、不赚钱、多裁员嘛 。 然而一波未平一波又起 ， 根据克尔瑞数据显示 ， 在2021年全年 ， 房企们境内外债务到期量高达1.2万亿元以上 ， 这种巨额的债务相继到期 ， 给房企们的日子并不多了 。
有人好奇地问了指闻君一个问题：三根红线早在2020年8月末就提出来了 ， 高层已经提前告知房企们要降低融资比例 。 这都接近1年时间过去了 ， 为啥房企们依然在孜孜不倦地到处融资、四处举债 ， 以至于把自己弄到了“债台高筑”的境地？
其实 ， 不是房企们不想降低融资额 ， 也不是不想降低红线指标 ， 而是历史堆积的事情过多 ， 没有新的债务进入 ， 那么很多事情将搁置、不少工程将停止 ， 这是一连串的反应 。
举个例子：A房企在全国范围内有705个正在开发的项目 ， 这些项目都是3-5年前拿的地皮 ， 然后开工的 ， 至今这705个项目的资产净值只有2010亿元 ， 为了开发项目 ， A房企在过去的3-5年里累计融资和债券达到了8200亿元 ， 这就好比开着一辆行驶在高速公路上的快车 ， 车轮上绑满了融资来的巨额钞票 ， 只有车辆快速前进 ， 这些债务才有可能高速周转 ， 然后车辆获得正常运行 ， 一旦绑在车轮上的融资没有了 ， 车辆就失去了动力 ， 这702个楼盘开工将停滞 ， 可能带来蝴蝶效应 ， 车辆甚至有散架的风险 。
所以 ， 为了继续保持车辆运行 ， 就不能急刹车 ， 以往的速度太快了 ， 根本停不下来 。 正所谓“冰冻三尺非一日之寒” ， 5-10年带来的高速度岂是1-2年就可以减速的？所以需要继续融资 。
那么新问题就来了 ， 高融资需要“快速销售”来支撑 ， 没有回款的情况下 ， 今后金融机构也不愿意继续给贷款了 。 就好比恒大地产、华夏幸福等龙头房企 ， 就因为“债务过高、刹不住车、销售缓慢”导致自身经营出现了问题 ， 连许家印也“卸任”了 。
当前 ， 楼市之所以被“霜冻” ， 除了房企因素之外 ， 更重要的是购房者出现了新状况 ， 2021年以来 ， 央行等多部委发布了“金融机构对房地产贷款上限”的比例要求 ， 为每一个档次的金融机构制定了向房地产企业和购房者个人贷款发放的上限比例 。 在以往的时候 ， 无论市场如何 ， 只要购房者想买房 ， 基本都有能力购买 ， 因为有银行的鼎力支持 ， 然而今年以来 ， 银行二套房断贷、首套房利率持续提高 ， 深圳、合肥、南京、成都、武汉等20多个城市二房停贷 ， 在审批额度锐减的情况下 ， 市场上原本就不足的买房需求正在快速减少 。
【楼市|王健林预测应验了？有房降500万无人买，还有人要求补差价！】市场旺不旺 ， 关键看需求 ， 客户才是上帝 ， 上帝都走了 ， 谁来为生产出来的产品买单呢？就是这么简单的一个道理 ， 当前的房市 ， 购房者这些“价格助推者”纷纷隐遁 ， 开始负向拉动整个市场从高热走向“冰凉” 。
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