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盈利|京城佳业物业通过聆讯 但中小物企上市该往何处发力？( 二 )


不久前招股书失效的世纪金源服务，若单从第三方外拓规模来看，其在管面积为7020万平方米，超过所有今年已成功上市的物业服务企业。但其252个项目的物业服务覆盖了55个城市，包括北京、福建、云南、安徽、贵州等地，相比京城佳业物业提升至2.6元每平，世纪金源服务的物业收费存在的差距肉眼可见。
利润和价值
相比于短期在规模上获得的高盈利，长期、持续、平稳地输出利润和价值似乎更被资本市场看重。而打造可持续的业务模式，避免被认定财务表现有倒退迹象，也是企业在港交所过会的重要一点。
通过规模实现盈利快增长的有新力服务，其第三方在管总建筑面积，由2018年末的300万平方米增加至2019年末的790万平方米，随后进一步增长至2020年末的2340万平方米，复合增长率达179.8%。但其净利率，在2018-2020年分别为5.67%、6.56%和10.18%，落后于行业平均13%左右的水平。
增加基础物管规模，普遍来看是增收不增利的，物企的毛利率普遍有不同程度地降低，且稍有不慎，营收上的快速增长便会成为“昙花一现”。但社区增值服务可以有力拉动毛利率，从长期来看有更多发展空间。
这或许也是京城佳业物业的亮点所在。
从京城佳业物业的业务结构来看，其社区增值服务收入占比在近三年分别为26.5%、22.2%、22.5%，在行业内，相对来说占比较高。今年下旬同批上市的物企，资本市场给了机会的领悦服务2021年上半年占比总收入5%，康桥悦生活2021年上半年15.7%。
最能盈利的非业主增值服务在收入上占比是最低的。非业主增值服务在2018、2019、2020年的毛利率分别为36.3%、34.3%、34.3%，这三年所占收入总额仅为12.5%、12.6%、10.3%。当然，非业主增值服务也依赖地产商的输送。
今年年初住建部等十部委鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，逐渐引导和推动企业向精细化运营转变。京城佳业的社区增值服务主要包括供热、车位运营、餐饮、家居装修、房屋经纪等，盈利保持平稳但少有增长，近三年分别为2.4亿元、2.3亿元、2.5亿元，尚有待发展。
总的来看，在当前“大鱼吃小鱼”的背景下，中小物企的上市门槛逐渐拉高，是机遇也是挑战。但精细的社区增值服务仍有良好的盈利空间，仍然有机会，需要企业耐下心来经营。
【 盈利|京城佳业物业通过聆讯 但中小物企上市该往何处发力？】资本市场不仅仅需要资本雄厚、经营强劲的龙头物企，也需要从长期看有发展潜力，有不同定位，侧重不同经营战略的中小型物企，这样才是更为完整的生态。而目前，从IPO失效的几家物企的情况来看，有的急于规模，有的急于盈利，着眼长期、专于经营的企业在资本市场上亦能受青睐。

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