叶檀|房价还没跌到底，市场呼吁放开并购贷款！
昨天 ， 国家统计局公布了10月70城房价走势 。
数据上看 ， 房价还在继续下降 。 2021年10月 ， 70大中城市中 ， 二手住宅有64个城市房价环比下跌 ， 4个城市房价环比上涨 ， 2个城市房价环比持平 。 一些特大城市的二手房市场房价逐渐向指导价收敛 。
于是 ， 引发了市场无限关注 ， 灵魂拷问也随之而来 ， 房子会继续下跌吗？
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房价底还没到
从房企角度看 ， 它们正在经历艰难的缩表 ， 虽然当前政策回暖 ， 但更多的市场人士认为 ， 当前的政策 ， 并不足以将房地产行业拉出“冰冻期” 。
央行公布的10月社融数据中 ， 改善最明显的居民中长期贷款吸引了市场最多的眼球 ， 被认为是信贷端放松的明证 ， 但值得注意的是 ， 企业中长贷新增2190亿 ， 仅与2019年同期持平 ， 明显低于预期 。
“这一点凸显出当前商业银行对于房地产企业的融资链风险相当重视 ， 央行呼吁“三线四档”执行力度不可过于严苛 ， 在信贷操作层面仍不能有效缓解商业银行的担忧 ， 地产开发资金周转的改善仍需时日”申万宏源首席宏观分析师秦泰称 。
虽然按揭贷款已经迎来实质性放松 ， 但似乎并不足以抵消销售下滑、投资下滑、融资大幅下滑带来的“伤害” 。
这个伤害是 ， 蔓延在整个行业的悲观情绪 ， 使得房企直接躺平 。
一方面 ， 在经历疫情恢复后 ， 全国商品房已经处于低库存 ， 但同时 ， 新开工面积也在同时下滑 ， 而且拿地也不再积极 。 开发商不愿意干活 ， 不愿意拿地 ， 不愿意新开工 。
另一方面 ， 存量项目转让基本绝迹 。 中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪在研报中表示 ， 存量开发项目的转让市场则几乎消失 。 除了个别公司承接合作伙伴的股权（因为如果合作伙伴出事 ， 这可能也是刚性义务） ， 所有资金困难的企业都难以转出开发项目 。 这既不是因为行业内没有一点增量资金 ， 也不是因为企业没有断腕的决心 ， 而是产业对存量开发项目的价值评估极为悲观 。
陈聪认为 ， 行业基本面仍在不断下行的通道之中 ， 按揭贷款的托底预计即将开始 ， 深圳等城市二手交易有底部放量的信号 ， 预计2022年3月市场销售将回暖 ， 而在此之前房价仍有下降空间 。
长江证券首席经济学家伍戈表示 ， 如果整体纠偏措施得力 ， 那么此次短期风险可以克服 ， 或者在明年一二季度上半年的某个时点 ， 房地产单边下行的趋势可以得以扭转 ， 从而让整个经济得以扭转 。
02
市场呼吁放开并购贷款
约束当前房企的 ， 主要是“三道红线”中 ， 对其举债的约束 。
国泰君安房地产行业首席分析师谢皓宇表示 ， 以短期视角 ， 房企缩表带来的信用紧缩 ， 从量级上无法通过其他方式来对冲 ， 因此 ， 要让行业不发生系统性风险 ， 要对房企做信用宽松 ， 当期亦是如此 。 风险分为上行风险和下行风险 ， 对于防范风险 ， 既要对针对房企放松以遏制当前的下行风险 ， 又要防止房企再次加杠杆带来的上行风险 ， 特别是在当前房地产周期越来越短的背景下 。 并购贷款的宽松是较好的应对方式 。
国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻在研报中透露 ， 有国企开发商向监管部门反映情况 ， “三条红线”指标或有调整可能 。
他表示 ， 对于地产收并购 ， 近期部分央企国企向监管部门反映 ， 如果要做一些承债式收购 ， “三条红线”就会被突破 ， 建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整 。 这一事件的核心在于 ， 未来“三条红线”的监管细则或有调整可能 。 当前部分房企因流动性问题频繁爆雷导致信用风险外溢 ， 未来若能通过项目并购消化部分房企的存量项目 ， 也是一种相对更安全的出清方式 。
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