碧桂园|拥有集体土地使用权在拆迁当中怎样补偿？创投|保利

首先拆迁得到补偿的是什么？获得补偿是一种权利，在实务当中可以分为物权跟债权。为什么说这种租赁性质不宜补偿，你哪怕租了20年，一次性交了20年的土地使用费，但是如果没有进行物权的转让，或者说转变成物权仅仅还是一个租赁权，界定为一种债权。那么这个时候呢，是不是给土地使用权补偿，可以给你什么补偿？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您举例如下：
【碧桂园|拥有集体土地使用权在拆迁当中怎样补偿？】例如，租赁20年，只干了十年，其余的租金要给你适当的退款。退款包括由于租赁当中不能实现这种租赁的目的给你造成的损失，都可以纳入到一个赔偿范围。但是单纯的租赁权是不予补偿。所以我们刚才就讲了补偿的主体必须是物权，物权作为一个主体。那么在补偿的时候怎么来进行确定补偿价值，这是很多企业所关心的一个问题。大家都很清楚集体建设用地现在是不允许上市交易的，只是在2015年国务院确定了全国20个试点范围，进行集体建设用地试点交易。包括北京的大兴区现在所进行拆迁的项目，明确写明就是进行集体建设用地试点交易的项目。所以说往往现在在市场上没有正规的市场交易价值，你说没有参考值，没有参考值那么怎么办呢？那么到了实务当中很多就是集体土地参照国有土地来补偿，这个是集体建设用地使用权。如果你是土地承包经营权的，那么往往就参照耕地征地补偿来进行确定补偿范围。比如我们国家的土地管理法明确规定了，年产六倍以上包括土地青苗费等等的相应补偿。那是耕地，因为承包经营权也是要予以补偿的。我刚才也讲的是集体建设用地使用权，那么我们在实务当中来怎么确定，往往确认的就是说按照国有土地进行这种价值的区分。
物权法有四种权利属性，占有权、使用权、授予权、处分权。那么作为集体建设用地的话，它也享有占有、使用收益，但是不能任意的处分。可以进行抵押，但是最后进行买卖和转让是不允许的。 2007年10月开始实施的物权法当中对这一块也做了明确的限定。所以说在使用当中我们一般就参照国有土地来进行补偿，但是它的价值是稍逊于国有土地。从这几个方面来进行判断，使用年限、用途区别等等。
第一个，使用年限，比如还剩40年、还剩20年，它是使用年限进行了缩减。但是集体建设用地往往都是没有使用年限的，所以在这一块它是比国有土地要强的。
第二个，就是用途区别，有的国有土地所产生的用途是非常广泛的，工矿、仓储、教育、娱乐，住宅商业都是可以的。但是往往集体建设用地是比较单一的，以前只适用于乡办企业跟乡镇的医院、学校等等这一类的公益事业用地。所以说它的用途往往比较狭窄。
第三个，关于区位价值，同样是北京三环的地，我要参照三环的价值才可以。这体现了市场的区位价格。
第四个，转让自由的不同。上面已经说过。
从这几个方面我们可以看出，集体建设用地在实务比国有土地可以略低，但是不能过分的低，也不能脱离国有土地使用权所体现出的市场价值。

碧桂园|拥有集体土地使用权在拆迁当中怎样补偿？

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