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购房置业|投资置业该如何鉴定什么房源才是优质资产？（7）( 二 )


老胡说的交通包含：地铁站、公交站、高架入口、高速入口、高铁站
地铁站和公交站可以离居住区近一些 ， 500米内较好；高架入口1公里左右较好；高速入口距离3—5公里较好；高铁站在5—10公里较好 。
生活上每天因出行目的不同会选择不同的出行方式 ， 如果有更多的合理距离的交通工具让你选择 ， 岂不更方便、更有价值！

第三要素：配套
老胡说的配套主要包含了：学校、医院、公园、菜市场、商圈这几个主要方面
1、学校：在配套中 ， 权重最高的目前就是学校 ， 学区配套目前是改善和投资的重要考量 ， 学区的好和坏 ， 有或无对价格带来比较大的波动 ， 尤其近期的学区政策的改革在试点 ， 给未来的学区房购置带来不稳定影响 。
2、医院：包含知名的三甲医院、社区门诊 ， 方便居民就医问诊 。
3、公园：居民日常约会、散步、健身好去处 ，
4、菜市场：方便居民第一时间买到多品类的新鲜菜蔬
5、商圈：购物、娱乐、休闲的消费场所 ， 给居民生活带来便利 。

第四要素：品质
1、看规划设计和它的交付状况
看规划上的经济指标：容积率、建筑密度、车位配比、绿地率、有无人车分流、有无配置活动中心 ， 看经济指标就好比你买车看车的时候所研究的参数 。
看清这些经济指标后 ， 基本能判断出这个项目是要打造一个什么品质的项目 。
一般来说容积率越高舒适度越低 ， 容积率如果大于2.5 ， 基本上项目品质会一般 。
另外从户型面积占比来看 ， 大面积的户型 ， 比如120平米以上的户型整体占比较多 ， 那说明这个项目的客户群主要是针对改善群体 ， 小区各方面配置会比较高 。
改善项目的车位配比都比较高 ， 很少是少1：1 ， 基本都能达到1：1.5

2、建筑设计和施工交付标准
建筑造价根据设计院的施工图纸来报价格 ， 市场价格相对透明 ， 现在不像以前 ， 施工质量基本上都没大问题 。
主要来看肉眼可见部分 。
（1）、外立面的设计是否新颖气派？用材和施工工艺如何？是面砖、普通涂料、高档真石漆涂料、还是干挂石材？
（2）、单元门厅的设计是否大气高端？入户大堂是否挑高？地面、墙面、顶面的用材和施工工艺如何？
（3）、电梯配备是否一线品牌？电梯间的装潢标准如何？
（4）、过道或连廊的地面、墙面与吊顶部位的材质与工艺如何？
（5）、地下车库的设计标准；装修档次如何？地面、墙面、顶面的处理如何？出入口设计、动线设计是否合理 ， 是否行驶畅通方便？指示牌、照明、卫生、消防、排水、通风等做的如何？

3、景观设计与施工交付标准
景观设计分为：硬景与软景两部分 。
（1）、硬景主要是铺装和造型 ， 硬景的造价相对透明 ， 主要看用材规格、施工工艺和数量 。 小区大门设计做的如何？道路铺装的材质工艺如何？亭台廊榭与小品等配置的数量多不多？工艺水平如何？
（2）、软景主要是绿化和水系 。
软景造价透明度低、利润较大 。 绿化部分主要看乔木体型大不大 ， 品类多不多？灌木、草本的品类和数量多不多？绿地堆土坡设计和层次感如何？很多小区绿地平平的就薄薄的一层草皮 ， 周围的灌木也单一 ， 没有什么质感 。 如果做了堆土坡后再用不同灌木草本围起来 ， 显得更立体更有层次 ， 艺术感和质感立马就出来了 。
好的硬景与软景完美结合 ， 能呈现出高品质的园林效果 ， 容易让客户心动 。

第五点：附加值
1、房企品牌
知名的大牌房企、口碑好的房企品牌是能够给你投资的房产赋予市场竞争力

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