货值|别再一味省成本了，提高地产项目可售比才是关键车位

地产从低品质、高周转时代进入了高品质、低周转的管理时代，大家早就习以为常的开发逻辑变得慢慢开始不适用，“矛盾”越来越突出：
1、社会需求的高品质住宅与开发商的低品质住宅矛盾越来越突出

北京集中土拍，高品质住宅要求（节选）
2、目前粗放的管理模式与精细化的管理模式需求矛盾越来越突出。
3、地产融资端、现金流越来越紧张与地产成本管控的粗放矛盾越来越突出。
4、极简的管理模式需求与人才专而不全矛盾越来越突出。
5、地产焦虑情绪与裁员矛盾越来越突出。
种种的矛盾开始慢慢放大，让我们不得不去面对地产的转型，地产人更要适应这种“不适”。
地产黄金时代，地产开发讲究高周转、扩大规模，以追逐利润为最终目的；地产白银时代，开发商竞争更加激烈，以活下去为主要目的，此时的地产追求利润和成本控制，最终的目的是“活的更久”。
地产开发粗放式的管理已经不适合目前“高强度、低容错”的时代特征，转而走向了以大运营、数据化的管理模式，管理动作更加规范、管理模式更加高效、成本管控手段更加精准。
可售面积的控制（可售比
）也逐渐走向了开发商的视线中来，单纯的以“建安成本”考量项目成本的高和低，逐渐被“可售面积建安成本”所代替，即单方销面成本才能真实反应项目成本控制的高低。
【举例】总建筑面积10万平住宅小区，售价1.5万元/m2，建安成本按2400元/m2考虑
①可售比75%时，7.5万平可售，总销售额：1.5*75000=112500万元，折算到可售面积的建安成本2400/0.75=3200元/m2；
②可售比80%时，8万平可售，总销售额：1.5*80000=120000万元，折算到可售面积的建安成本2400/0.8=3000元/m2；
方案②比方案①多销售7500万，每提高1%销售比，销售提高1500万；
每提高1%销售比，实际建安降低40元/m2，约节省1.7%建安成本；
对于可售比的定义，每个开发商略有不同，但意义相同：
不同的开发商对可售面积的限额，有所不同：
开发商A：
可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；
不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
开发商B：
可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。从可售比的定义来看，可售比的意义如下：
可售比实际反映的是：
①项目的实际货值，即可售比越大的项目，实际货值越大。
②项目的实际利润，即同等条件下可售比越大，利润越高。
③项目的实际建安成本，即可售比越大的项目，实际的建安成本越低。
所以对于可售比控制而言，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：
第一：争取车位配比最少，提高地上车位比例；
开发商在一级土地熟化或者其他方式拿地时，可以和政府部门相关口协商，尽量降低车位的配比，或者通过其他的政府条件降低车位配比，对降低地下成本的投入影响较大，这是提高可售比的关键一环。
【案例】政府对TOD站点有车位配比降低的政策
以上海为例：=位于轨道交通站点300m服务范围内、建设条件特别受限的公共建筑，其配件客车停车位指标可适当降低，降幅宜在20%以内；

货值|别再一味省成本了，提高地产项目可售比才是关键

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