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限购|阳光城、富力地产可贵自救 还有啥烦恼？( 四 )


回顾2020年4月 ， 富力地产将旗下从事物业管理服务的主要平台天力物业 ， 以约3亿元人民币的“白菜价” ， 卖给李思廉和张力持有的广州富星 。
今年 ， 李思廉和张力再以100亿元价格 ， 向碧桂园服务出让富力物业 。 换言之 ， 也就一年多时间 ， 二者净赚97亿元 。
不过 ， 缓解流动性只是第一步 ， 真正摆脱困局路仍漫漫 。
10月11日 ， 国际评级机构标普宣布 ， 将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-” ， 展望为负面 。
穆迪也将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3” ， 并将富力地产(香港)有限公司的评级从“B3”下调至“Caa1” ， 评级展望均为“负面” 。
究竟是怎么回事呢？

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三红之拷 成长砝码
基本面仍需夯实
LAOCAI
评级机构观望 ， 有逻辑基础 。
一方面 ， 截至2021年6月末 ， 富力地产现金短债比仅0.55；净负债率123.5%；剔除预收账款后的资产负债率74.9% 。 “三红”全踩、位居红档 ， 意味其无法增加融资规模 。
另一方面 ， 2021年中报显示 ， 营业额同比增长18%至394.9亿元 ， 但毛利及纯利分别减少至85.7亿元及31.8亿元；毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3% 。
2021年10月 ， 富力地产总销售收入共约106.7亿元 ， 销售面积约98.35万平方米；与上月相比 ， 销售收入上升2% ， 销售面积上升4% 。
但和2020年同期相比 ， 销售收入、面积均出现下滑：前者下降33.52% ， 后者下降25.53% 。
若按2021年销售目标1500亿元计 ， 今年前10个月富力地产仅完成69.25% ， 达标难度可想而知 。

更深层看 ， 出售物业后 ， 富力还有多少成长戏码也是考量 。 要知道 ， 物业服务是房企重要“现金牛” ， 也是诸多房企重要的多元转型方向 。 失去“现金牛”对其未来成长性影响几何；若未能有效化解危机 ， 富力还有多少资产可卖？李思廉、张力又能拿什么输血？
诸多疑虑 ， 拷问着富力地产的发展基本面 。 显然 ， 这些单靠“补血”是无法释疑的 。 与阳光城类似 ， 无论富力还是李思廉、张力 ， 消除烦恼、信心提振仍在路上 。
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多一点时间 否极泰来
LAOCAI
当然 ， 市场周期、企业起伏 ， 本是常态 。
至少从态度看 ， 阳光城、富力地产都有责任心、不乏精进力 。
抱薪者 ， 不可使其冻毙于风雪 。 不如多些耐心等待 。
以阳光城为例 ， 今年1-9月实现1539亿元的销售额 ， 完成近7成的销售目标 ， 排在中指研究院销售榜单第17名 ， 较上年同期提升1个名次 。
单看9月 ， 销售金额达到209.97亿元 ， 在行业整体下行情况下 ， 仍环比增长9.9% ， 发展张力韧性不可小视 。
富力地产 ， 城市更新动作不容忽视 。
2021半年报显示 ， 截至6月末 ， 富力集团已签约合作城市更新项目近60个 ， 上半年广州、西安、太原、郑州、石家庄等城市均有城市更新项目入市 ， 合计贡献销售额146亿元 ， 占总销售收入的22% 。
富力方面表示 ， 未来可供发展的已签约城市更新项目货值超8600亿元 ， 一二线城市占比93% ， 大湾区占比74%；规划总建筑面积超5400万平方米 ， 可售面积超2900万平方米 。 如此厚重存货 ， 自然不缺翻盘伏笔 。
上升到行业视角 ， 房地产业正从规模、速度向质量、稳健转向 。 高周转、高杠杆退场 ， 深耕细作的下半场 ， 更加考验企业底盘、发展眼光 。
值此行业巨变、格局重塑 ， 上述波澜偶然中有必然性 。 能扛过风浪冲击 ， 本身就是一种实力自证、一种生长进化 。
危中有机 ， 黑暗也孕育光明 ， 阳光城、富力地产能否极泰来吗？

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