销售面积|兰州楼市真的这么疯狂吗
从销售数据看兰州楼市今年前三季度，兰州商品房销售面积达到665万平方米，月平均销售面积超过70万平方米，而目前的待售面积仅有66.27万平米，同比下降33.7%。这似乎意味着兰州的商品房消化周期不足1个月。按照这样的数据，兰州的房子异常稀缺，这与全国其他城市的房地产形势完全不同，如果真的这样稀缺，那房价岂不是还要起飞吗？其实，之所以待售面积如此之小，应该是统计口径问题。统计部门的待售面积统计口径估计为现房，未包括已取得预售证的可售期房面积，而实际销售面积大部分来自于期房销售，而实际供应面积应该要远远大于66万平米。
从国家统计局最新公布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，兰州虽然环比微降0.1%，但同比仍上涨4.5%，处于中等偏上的上涨水平。显示兰州楼市目前的支撑作用仍然较为稳固。从历史数据看兰州楼市从有公开数据的2014年算起，2014年兰州商品房销售面积就达到500万平方米，2014年到2020年已经累计销售5053万平方。下面是2014年-2021年前三季度的销售数据：2014年商品房销售面积 510.28万平方米，增长74.6%；2015年商品房销售面积676.55万平方米，增长32.6%；2016年商品房销售面积883.93万平方米，增长30.7%；2017年商品房销售面积733.66万平方米，下降17%；2018年商品房销售面积668.79万平方米，下降8.8%；2019年商品房销售面积731.25万平方米，增长9.3%；2020年商品房销售面积848.82万平方米，增长16.1%；按照80%的住宅面积和每套90平方计算，2014年至2020年累计销售住宅约45万套。按照每套居住3人计算，可至少容纳133万人。
从人口变化看兰州楼市第七次人口普查，兰州常住人口达到4359446人，是甘肃唯一一个超过400万人口的城市，占全省常住人口的比重为17.42%；比第六次人口普查（2010年）增加743283人。虽然增量与发达省会城市无法相提并论，但作为西北内陆城市，人口保持较大增量已经非常难得了，超过了哈尔滨、长春、呼和浩特和乌鲁木齐的人口增量。人口持续向省会集中，成为兰州楼市最有力的支撑。
从供应角度看兰州楼市兰州楼市持续保持高位运行，主要原因在供应和需求的匹配程度上，总体上有两个方面的因素：一是人口有支撑，省会城市人口吸引力较强。特别是西北内陆省份，受制于地形、气候、交通、产业、就业等制约，大量人口向省会城市集聚。2014－2020年的45万套住房在刚性需求、改善性需求、投资性需求叠加的情况下，其他也并不算多。二是地形制约严重，人口集聚空间不足导致土地供应紧张。兰州地形地貌复杂，依黄河而建，黄河自东西穿城而过，是唯一一个黄河穿越市区的省会，由于南北两山夹峙地形的影响，市区东西狭长，南北过窄处，平原面积小，丘陵和山地多，土地供应长期来看增长不足。
今年，全国房地产市场整体低迷，房地产开发投资信心严重下降，但这将导致供应量减少。对于省会城市较强的人口集聚能力和兰州的供地制约，需要根据市场需求情况及时调整供地和开发节奏，既要避免造成较大规模的土地闲置和工地烂尾，也要坚持“房住不炒”，保护和支持刚性需求，抑制和打击投资性需求。从经济长期增长角度，需要将在实体经济发展上投入更大精力，重点在提升开发区产业承载能力上下功夫，吸引更多先进制造业项目落地，减少经济发展对房地产的依赖。这样，才能保持经济增长和房地产市场的总体平稳、健康发展。想了解更多精彩内容，快来关注城市战略局
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