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购房置业|世茂、奥园、禹洲卖楼求生，保利、长实抛售海外资产却豪赚了一笔( 二 )

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11月23日 ， 有消息传出中国奥园有一笔6590万元的信托贷款（申万聚惠2号）疑似违约 ， 该违约与中万菱信资产－惠聚2号集合资产管理计划有关 。 据悉 ， 违约发生在11月12日 。
不过 ， 中国奥园表示 ， 该借款为奥园合资公司作为借款人 ， 由于合资公司存在其他债务纠纷 ， 我们正在与相关债权人协商解决中 。 相关事项属经济纠纷 ， 非公开市场违约 。
12月2日 ， 中国奥园发布给投资人的一封信 ， 承认公司担保的部分投资产品将逾期兑付 ， 涉及中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元 ， 第三方公司管理的定融产品约24亿元 。
据《第一财经》报道 ， 中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人 ， 其中699人为奥园内部员工及亲友 ， 人均投资约400万元 。
面对困境 ， 奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生 。 ”
质押“总部” ， 只为防患
同样是为了回笼资金 ， 禹洲集团（1628.HK）甚至不惜将深圳总部大楼质押 ， 获得11亿元贷款 。 深圳禹洲广场此前估值35亿元 ， 有4亿元债务 。
禹洲集团表示 ， 项目抵押融资是市场上常见的融资行为 ， 最近一个多月以来 ， 公司获得新增贷款授信额度76.5亿元 。
企业预警通显示 ， 目前禹洲集团有13只境外债有待偿还 ， 合计规模约54.49亿美元（约合347.67亿元） 。
其中 ， 2022年1月23日 ， 将到期一只面额为5亿美元（约31.8亿元）的票据 ， 待偿余额2.42亿美元（约15.4亿元）；2022年1月25日 ， 将到期一只面额为3.5亿美元（约22.27亿元）票据 ， 待偿金额3.47亿美元（约22.08亿元） 。
这意味着一个多月后 ， 禹洲集团将面临5.89亿美元（约37.47亿元）债务需要偿还 。 另外 ， 受兑付风险带动 ， 这两笔美元债的收益率长期高于100% 。

图片来源：禹洲集团官网
除此之外 ， 2023年 ， 禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元（约85.89亿元） ， 2024年为10亿美元（约63.62亿元） ， 2025年为8.95亿美元（约56.94亿元） ， 2026年为9.35亿美元（约59.48亿元） 。
值得注意的是 ， 市场对其长期兑付能力也不看好 ， 2023年、2024年到期的美元债收益率一度高达30%至60% 。
在境内债方面 ， 主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行 ， 存续债券7只 ， 存续规模为75.43亿元 ， 其中明年即将到期的债券有65亿元 。
同样质押“总部大楼”的还有世茂集团（0813.HK） 。 据悉 ， 近日世茂集团已将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押进行融资 。
对此 ， 世茂集团回应表示 ， “固定资产抵押融资其实是市场的常规操作 ， 以往我们也有做过类似抵押 。 ”
和其他房企相比 ， 世茂集团的财务状况看起来还不错 。 今年上半年 ， 世茂集团保持在“三条红线”的绿档 ， 扣除预收款后的资产负债率为68% ， 净负债率50.9% ， 现金短债比为1.9倍 。

图片来源：世茂集团官网
不过 ， 11月5日 ， 有消息指出世茂集团在陆家嘴信托出现逾期 。 世茂集团回应表示 ， 其为假消息 ， 双方合作正常 ， 从未有过逾期或面临延期偿付事项 ， 存续总量约30亿元 。
由此来看 ， 质押总部大楼可谓是未雨绸缪 。 之后 ， 世茂集团在市场上又获得了一笔资金 。
12月7日 ， 世茂集团发布公告称 ， 拟通过先旧后新的方式以每股8.14港元配售1.45亿股 ， 融资11.73亿港元（约9.57亿元） ， 配售价较最后交易日每股8.9港元折让约8.54% 。
世茂集团在公告中表示 ， 公司拟将该所得款项净额用于偿还公司债务及用作一般企业用途 。

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