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罗湖|旧改逾十年！吹风价9万+/平？网友：我不明白！( 二 )

二手房罗湖


2错乱的新房价格木头龙项目 ， 9万+/平？罗湖的新房价格为何如此之高 ， 与前海核心区几近无差别？
罗湖今年以来已经入市的楼盘——
东海富汇豪庭 ， 8.5万/平 。
京基水贝城市广场 ， 8.68万/平；
翠园华府 ， 8.57万/平；
缙山府二期 ， 均价8.98万/平；
缙山府一期 ， 均价8.9万/平；
华润置地笋岗中心 ， 均价8.9万/平 。
可以发现 ， 价格都逼近9万/平 ， 而前海核心区限价9.2万/平 ， 从这个层面思考 ， 也就不难理解罗湖近来入市新盘不好卖的原因了 。
实际上 ， 当下深圳的新房价格 ， 没有规律可循——
前海9.2万/平 ， 宝中8.5万/平 ， 宝安新安9.3万/平 ， 福田中心11万/平 ， 罗湖9万/平 ， 龙华清湖7万/平......完全打乱地段决定价格的定论 。
但从旧改的角度思考 ， 或许能理解其中的内在逻辑 。
1、旧改不需要遵从拍地限价的规则 ， 这是两个逻辑；
2、旧改回迁的成本会计算进商品房住宅 。
因此 ， 我们可以看到旧改而来的新盘价格往往都比较高 ， 比如——
罗湖的东海富汇豪庭 ， 为富宝化纤厂城市更新项目 ， 开盘均价8.5万/平；
福田的富通上舍 ， 为富通新光联合制药厂城市更新项目 ， 开盘均价11.4万/平；
龙华的盛璟润府 ， 为清湖社区新业片区城市更新单元 ， 开盘均价6.95万/平；
宝安的万科大都会 ， 为宝城25区及新安25区城市更新项目 ， 开盘均价9.3万/平；
宝安的玖玖颂阁 ， 为宝城34-2片区城市更新项目 ， 开盘均价9.2万/平 。
以上旧改项目 ， 都有一个显著特征 ， 备案价普遍较高 ， 且高于周边二手房指导价 ， 接近二手房实际成交价格 ， 当然 ， 这直接导致的结果是 ， 倒挂缩小 ， 卖得不理想 。
基于以上可以推断 ， 由木头龙小区更新而来的御龙天地 ， 接下来的入市价格应该不会低 。
如果真能备上9万+/平 ， 开发商可能需要拿出促销三件套：拿证即优惠、折上折、转介 。

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