一审另查明，2014年9月15日，新奥地产公司(甲方)与王洪维(乙方)签订《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方认购甲方开发的XX路XXX项目7号楼1层11号商品房，套内面积25.2平方米，总价款554，033元，乙方于签订协议书当日缴纳定金2万元，于签订协议书七日内(即2014年9月17日之前)缴纳444，033元(含定金)，剩余尾款11万元于2014年12月31日前付清。该协议书第5条约定:在认购本物业时，甲方已向乙方明示乙方所购买的物业处于在建工程抵押状态……。2014年9月17日，新奥地产公司(甲方)与王洪维(乙方)签订《商品房认购补充协议书》，对所购房屋区位、交房、解除抵押、正式商品房买卖合同签订及违约责任等事项进行了约定。该补充协议亦载明乙方所购买的物业处于在建工程抵押状态。
一审法院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。重庆国际信托公司作为抵押权人，基于生效判决申请执行抵押房产，对该抵押房产享有优先受偿权。王洪维作为案外人应当证明其享有足以排除执行的民事权益，方能排除执行。至于王洪维提出的抵押无效问题，因涉及据以执行的生效判决，不属本案审理范围。第二，王洪维对案涉房屋不享有物权。王洪维与新奥地产公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房认购补充协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同系债权合同，王洪维不能基于该合同对其所购房屋享有物权，其请求确认案涉房屋归其所有，不予支持。第三，王洪维对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王洪维作为案外人，虽然在人民法院查封前与新奥地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但并未举证证明在人民法院查封前已合法占有该房屋;关于购房款支付问题，王洪维举示的购房款收据，证明其支付了部分购房款，未能证明其按照合同约定支付了剩余购房款，不能认定王洪维已经支付了全部购房款;关于未办理过户登记的过错问题，王洪维与新奥地产公司签订《商品房认购协议书》、《商品房认购补充协议书》时，新奥地产公司即在合同中明示了其所购房屋存在抵押，王洪维明知所购房屋存在抵押仍签订上述协议，对于所购房屋未能办理过户登记存在过错。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王洪维对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。综上，王洪维的诉讼请求不能成立。一审法院判决:驳回王洪维的诉讼请求。案件受理费9，534.51元，由王洪维负担。
【 陈庆忠|最高院裁判:案外人明知房屋存在抵押仍签订认购协议的，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形】
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