【裁判要旨】1.案外人购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与开发商签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。2.案外人主张抵押权人对案涉房产的抵押权无效，不属于本案案外人执行异议之诉案件的审理范围。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2019)最高法民终1696号
上诉人(原审原告):王洪维，男，1964年4月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人:赵耀，贵州山一律师事务所律师。
委托诉讼代理人:彭洪清，贵州山一律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):重庆国际信托股份有限公司。住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。
法定代表人:翁振杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张其超，该公司员工。
委托诉讼代理人:邹恒舟，该公司员工。
原审第三人:遵义新奥房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所。
法定代表人:雷文进，该公司执行董事兼总经理。
原审第三人:云南星长征投资开发控股集团有限公司。住所地云南省昆明市度假区广福路387号星长征商务大厦1层8号。
法定代表人:陈庆忠，该公司执行董事兼总经理。
原审第三人:云南长松园陵园有限责任公司。住所地云南省昆明市学府路682号金鼎宾馆办公室。
法定代表人:范晓玲，该公司执行董事兼总经理。
原审第三人:遵义星长征投资发展有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所二、三楼。
法定代表人:雷文进，该公司执行董事。
以上原审第三人共同委托诉讼代理人:陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。
原审第三人:陈庆忠，男，1966年2月24日出生，苗族，住云南省昆明市西山区。
上诉人王洪维因与被上诉人重庆国际信托股份有限公司(以下简称重庆国际信托公司)、原审第三人遵义新奥房地产开发有限公司(以下简称新奥地产公司)、云南星长征投资开发控股集团有限公司(以下简称云南星长征公司)、云南长松园陵园有限责任公司(以下简称云南长松园陵园公司)、遵义星长征投资发展有限公司(以下简称遵义星长征公司)、陈庆忠案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院(2018)渝民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王洪维上诉称，一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定认定王洪维不享有足以排除执行的物权期待权系认定事实和适用法律错误，主要理由为:一、王洪维与新奥地产公司于2014年9月15日签订《商品房认购协议书》及9月17日签订《商品房认购补充协议书》后，按约定支付了总购房款的80%即444，033元。二、合同签订后，新奥地产公司将房屋交付给王洪维使用，且王洪维向物业公司缴纳了物业费。三、虽然在合同签订时新奥公司向王洪维明示了房屋存在抵押，但该抵押为在建工程抵押而非房屋抵押，因此对未能办理房屋过户登记王洪维没有过错，而是新奥公司隐瞒实际情况，陈述了虚假事实。此外，案涉新奥地产公司开发的尊城天地项目未通过综合验收，不符合办理《房屋产权证》的法定条件，新奥地产公司办理权属证明并抵押给重庆国际信托公司的行为违反法律规定，属无效行为。该物权登记行为错误，所设定的抵押权亦应无效。综上，请求撤销重庆市高级人民法院(2018)渝民初174号民事判决，改判确认上诉人享有足以排除执行的物权期待权，支持其执行异议请求。
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