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长沙|一次性还清房贷，是否属于夫妻共同贷款？( 二 )

长沙


1.根据最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）第七十八条的规定 ， 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同 ， 以个人财产支付首付款并在银行贷款 ， 婚后用夫妻共同财产还贷 ， 不动产登记于首付款支付方名下的 ， 离婚时该不动产由双方协议处理 。
依前款规定不能达成协议的 ， 人民法院可以判决该不动产归登记一方 ， 尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务 。 即夫妻关系的建立实质是对男方婚前个人债务的加入 ， 现夫妻关系解除 ， 剩余贷款仍然属于男方个人债务 ， 该债务的性质不因房屋是否出售而发生变化 。 本案中男方如未将该房屋出售 ， 截止至离婚时 ， 女方可以主张共同还贷部分仅有7万元 ， 剩余的银行贷款38万元仍属于男方的个人债务 ， 因此男方将房屋出售一次性结清贷款的行为视为偿还个人债务 。
2.婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产 。 故而即使还贷时间处于夫妻关系存续期间 ， 只要系用个人财产偿还 ， 就不能认为属于夫妻共同还贷 。 在本案中 ， 男方出售婚前购买的房屋 ， 从买受人处获得首付款系婚前个人财产的转化 ， 因此属于男方个人还贷 。
~笔者观点
就该争议点 ， 笔者认为在没有明确法律规定及约定情况下 ， 一次性还清贷款部分是财产混合的结果 ， 既有婚前个人财产部分的转化 ， 又有共同还贷部分的转化 。 前述两种观点均可能存在一定的偏向性或极端性 ， 笔者认为应将一次性还贷部分精确计算出对应的各个部分后 ， 再计算出共同还贷部分的方式 ， 或更具公平性 。

#2
Part 3律师建议
上述案例中 ， 仅简述了基本案情 ， 但实际其中发生的感情破裂事实则更为复杂和心酸 ， 而笔者代理的正是婚姻中的受害一方 。 本案因二审法院所形成的统一观点 ， 可能也会导致受害一方没有获得法律上的完全支持 。 因此 ， 为避免上述情况 ， 笔者建议做好以下措施 。
1.在条件允许的情况下 ， 一方可以在婚内双方感情未破裂时 ， 与对方协商房屋加名或者双方签订婚内协议约定房屋按份共有/共同共有 。 这样才有可能在未来的财产分割中保障自己的利益 。
2.在房屋出售时尽量约定将售房款转账至自己账户名下 ， 防止另一方得到高额售房款后擅自挥霍、隐匿的情况 。

#3
本文未穷尽列举夫妻共同偿还房贷的所有情形 ， 仅就核心争议焦点展开 ， 欢迎法律同仁共同探讨、商榷 。 如有其他问题 ， 亦可交流沟通 。
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