征地拆迁中 ， 被拆迁人最终能获得多少的补偿 ， 需要评估机构先行对被征收房屋进行评估后才可以得知 ， 但是房屋评估并不是在任何时候都可以进行的 ， 此时就需要确定一个评估时点 ， 确定评估时点后 ， 那么我们基本上就可以知道最终的补偿标准了 。 那么房屋评估的时点应该以什么时间为准呢？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定 ， 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日 。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致 。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定 ， 对被征收房屋价值的补偿 ， 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 。
那也就是说 ， 一般情况下 ， 房屋价值的评估时点应为相关部门作出征收决定公告之日 ， 相关部门在作出决定公告后 ， 应当要尽快选定评估机构 ， 并组织评估机构相关人员对被征收房屋进行评估 ， 然后依法作出评估报告并送达给被征收人 。
【房产中介|凯诺律师事务所：房屋评估时点只能是“征收决定公告之日”？】但是实践中 ， 有不少征收方在作出征收决定之后迟迟未对被征收房屋进行评估 ， 或是评估之后并未在签订补偿协议的期限内签订补偿协议 ， 也没有及时地对被征收人作出补偿决定 ， 而是一年之后或是几年之后才对被征收人房屋进行评估或是对被征收人作出补偿决定 ， 那么此时 ， 如果房地产市场价格发生了较大的变化 ， 房屋评估时点是否仍应坚持房屋征收决定公告之日呢？如果按照几年前的评估报告对被征收人进行补偿是否合理呢？
根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定 ， 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计 ， 不得超过一年 。 也就是说 ， 一般情况下 ， 从估价报告出具之日起计算 ， 无正当理由的 ， 市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定 。
如果未在一年内签订补偿协议或是未作出补偿决定 ， 而补偿决定时点明显延迟的主要责任又是相关部门与其职能部门自身原因的话 ， 此时 ， 若房地产市场价格发生剧烈波动 ， 那么 ， 要还按照超过应用有效期的评估报告对被征收人进行补偿 ， 那么明显不利于被征收人的公平补偿 ， 是不合法的 。
简单点来说就是 ， 实践中 ， 如果相关部门几年后才对自己作出补偿决定 ， 但是该补偿决定依据的是几年前评估机构作出的评估报告 ， 如果在此期间房价波动比较大 ， 比如从几年前的四、五千一平 ， 涨至七、八千一平 ， 那么自然会对被征收人不利 ， 自然会导致被征收人买不起房 。
最高人民法院早在相关的裁判案例中就已经明确指出 ， 如果房屋征收部门未与拆迁户在签订补偿协议的期限内达成协议 ， 作出补偿决定时市场价已经发生了较大的变化 ， 那么就不宜再以征收决定公告之日时的市场价格对被征收人进行补偿 ， 若仍坚持以征收决定公告之日的市场价格对被征收人进行补偿 ， 那么则不能保障被征收人获得公平合理的补偿 。
对于“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定 ， 应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款 ， 作统一的法律解释 ， 而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任 ， 也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别 ， 均以征收决定公告之日作为评估时点 。
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