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|昨天杭州已卖地3000亿，今天郑州土地全部流拍！( 二 )


厦门：14幅地块 ， 成功出让7幅 ， 5幅底价成交 ， 2幅低溢价成交 ， 总成交价259.75亿 。
青岛：45宗地块 ， 1宗溢价成交 ， 3宗流拍 ， 41宗均底价成交 ， 总揽金133.31亿 。
PART3
这还怎么玩？
这其中牵扯到两件事 。
一是开发商还有没有钱拿 。
二是开发商拿地厚能不能赚钱 。
这是最关键的 ， 要是市场极差 ， 拿地后半死不活的 ， 开发商肯定不愿意拿地 ， 更关键的是 ， 现在开发商都缺钱 ， 哪怕是国央企拿地都非常谨慎 ， 一定是好钢用在刀刃上 ， 能拿杭州绝不拿郑州 。
土拍的结果也印证了：
1、牛逼的城市越来越少 。
杭州就是上等马 ， 有钱又会玩 。 第二次土拍不行了 ， 可以 ， 拿出主城最优质的的地块 ， 提升限价 ， 限制溢价率 ， 所以你看 ， 第三次土拍呼呼叫 。
但是有些城市 ， 又菜又爱玩 ， 明明土地都卖不出去了 ， 明明溢价都上不去了 ， 明明都没有开发商愿意拿地了 ， 但是依然没有降溢价、降低保证金比例 ， 等等 。
2、牛逼的国央企上台了 。
我就问一句 ， 能耗资175个亿在北京东坝拿地的房企有几个？
说实话 ， 全国能一口气拿出175个亿的房企不少 ， 但是拿出175个亿去操盘一个楼盘的房企少之又少 ， 风险极大 ， 谁敢冒这个险？除了国央企 ， 谁敢？
所以 ， 别说郑州 ， 就连广州、青岛、成都这些大城市 ， 都必须国央企或者城投托底 ， 没办法啊 ， 市场很难 ， 只能共克时艰了 。
PART4
一张南宋地图 。
南方越来越片状化 。
北方越来越点状化 。

很扎心 ， 很惨烈 。
未来可能会改变 ， 但是未来50年南北差距不可能缩小 。
就拿杭州举例子 ， 第二次土拍非常惨 ， 17宗终止出让、撤牌率54.8% ， 对于杭州而言简直奇耻大辱 ， 但是杭州牛就牛在什么地方 ， 他知道调整 ， 知道弯腰 ， 知道要低头 。
土拍太严？我改 。
土拍溢价太低？我改 。
土拍配建太多？我改 。 土拍限价太低？我改 。
封顶摇号溢价率最高限制 ， 第一批30% ， 第二批15% ， 第三批的10% 。 达到封顶价后 ， 杭州也不再要求企业竞自持或是进行保障性住房的配建 。 限价平均上调了2%～7% ， 平均上调100～2000 ， 一举开发商的溢价预期 。
35宗地 ， 主城就占了近六成 ， 申花、桥西、文晖是这么多年第一次供地 。
更关键的是 ， 杭州不仅有国央企 ， 绿城、滨江也积极参与 。
看见没 ， 这才是真正的接地气 ， 这才是真正的会玩 ， 杭州既保住了每年3000亿的土拍收入 ， 同时保住了楼市的基本面非常扎实 。
谁敢说 ， 杭州土地卖不出去？
谁敢说 ， 杭州完不成任务？
谁敢说 ， 杭州的开发商不挣钱？
硬的很 。
包括这些城市：
成都：直接取消竞自持 ， 大幅减少地块配建 。 最终 ， 第三轮土拍的溢价率、流拍率等热度指标表现均好于第二轮 。 济南：允许联合竞买 ， 土地保证金比例从50%全部下调至20%、30%不等 ， 因此第三轮集中土拍整体溢价率为0.2% ， 流拍率降至13% ， 较二轮下降了22个百分点 。 广州：下调起拍价 ， 取消配建 ， 出让门槛降低 。 福州：上调了溢价地块的备案价格 ， 增加开发商利润空间 。 苏州：下调保证金 ， 首次付款比例下调 ， 取消除了园区地块外的土地市场指导价 ， 缓解房企现金流 。 深圳：全年期自持租赁房改为可售公共住房 ， 拿地规则有所放松 。 长沙：长沙第三轮供地在地块出让门槛和供地结构上均有明显优化 ， 提高部分限价……哪怕是厦门 ， 岛内限价也从不到7万抬升到7万5 。

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