为什么这么说呢？因为所有从事房地产开发的企业都要按照资本多寡和相关资质被分为一二三四四个等级 。 每一个等级能开发的项目大小不同 ， 同时在银行能够获得贷款的金额也不同 。
资产越多 ， 等级越高 ， 就越容易贷款 。
按照“三道红线”政策的提法：房企剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1 。
问题在于 ， 只有规模够大的公司 ， 才能借到这么多钱 ， 比方说恒大 。 小一点的房企 ， 银行几乎不可能借给你太多钱 。
那么反过来说 ， “三道红线”限制资本无序扩张的主体也只能是大型房企 ， 小房企的压力并不大 。
然而 ， 是否去年的房地产调控政策和小房企关系就不大呢？当然不可能 。 “三次两集中供地”恰恰是政策给大房企开了一个泄压的口子 ， 而承压的对象 ， 正是小房企 。
由于大城市按时按量集中拍地 ， 大型房企想要分得一杯羹必须倾力竞争 。
小房企论财力 ， 自然无法和他们抗衡 ， 只能选择退守中小城市 。 2021年中国大约有9万家房企 ， 龙头一百强鲜有变化 ， 这意味着大量小房企在失去一二线城市市场后 ， 被迫选择“下乡内卷” 。
与此同时 ， 大房企为了“回血” ， 也不会轻易放弃中小城市 ， 所以不同于大城市 ， 一个神奇的小城市房地产“买方市场”就此形成 。
今年1月6号 ， 江苏省泰州市房产协会发出倡议称：要房企“树立大局意识 ， 不恶意降价 ， 不恶意竞争”便是最好的“房企内卷”证明 。
04所以 ， 看到这你就明白了为什么社科院强调2022年中国楼市会“分化回暖” 。 大城市不允许涨 ， 却也不会跌；小城市不允许跌 ， 却也涨不动 。
一个抑制涨价 ， 一个托底防跌 。 去年我和大家预测 ， 中小城市有刚需的朋友们可以观望一阵 ， 事实证明是对的 。 而到了已经不允许跌的今天 ， 或许正是一波上车的好时候 。
【楼市|大城限涨，小城限跌，2022年的楼市，将走向何方？】作者：金陵风语
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