从2016年到2020年，经过四年的房地产调控后，房地产市场已经迎来了转折。主要体现在三点：一是从房价预期看，搁三五年前，恐怕没人会相信买房会亏本，但如今只涨不跌、稳赚不赔的房价预期已经转变，市场观望情绪浓厚。二是从供求关系看，数据显示，我国人均住房面积达到了40平方米，而且户均拥有住房达到了1.5套，住房总量趋于饱和。三是从政策导向看，国家先后确定了房住不炒、不再把房地产作为短期刺激经济的手段，以及房企融资“三条红线”等调控目标，房地产发展环境开始发生转变。
对于购房者来说，房地产市场的这些转变都指向了一个共同的主题：闭眼买房的阶段已经渐行渐远。说得通俗一点，搁三、五年前来说，由于楼市处于上升期，无论是商品房，小产权房，房改房，商住房等等，只要买房，几乎都稳赚不赔，二次转手也根本不愁。但如今，楼市处于下行期，并非所有的房子都能够卖得出去，都能够轻易转手变现，所以一不小心就有可能成了高位接盘侠。总之，买房子不是买白菜，不是买萝卜，根本容不得试错的机会。因此，对今明两年准备买房的家庭，笔者给出几条“忠告”，非常实用。
1、不管一栋楼多少层，尽量避开一楼和顶楼。长期以来，一楼和顶楼一直不受购房者“待见”，主要原因就是因为弊端和硬伤太过明显。对一楼来说，由于受楼间距、绿化带的影响，普遍面临采光不佳、蚊虫鼠蚁的问题。除此之外，一楼住户还会常常遭遇到高空坠物、行人噪音、积水返潮等困扰。对于顶楼来说，由于上面没有遮挡物覆盖，所以隔热、防晒性能较差，夏天几乎一直需要开着空调，不仅住起来不舒服，生活成本也不低。此外，如果遇到开发商偷工减料，或者防水材料品质不高，又或者没有多做几遍防水，住进去三五年之后，顶楼漏水问题也比较普遍。虽然随着建筑技术的发展以及住房产品更新换代，一楼和顶楼存在的一些问题开始逐渐被改善，但是买房子不仅要考虑居住属性，也要考虑金融属性，所以就构成对房价的影响而言，笔者还是不建议购买顶楼和一楼。当然，如果有特殊的需求，比如家里有老人和小孩，以后也不考虑转手，那就另当别论，根据自己的需求来即可。
2、能有机会买现房，尽量就不要考虑期房了。大家都知道，随着房地产调控进入深水区，近两年国家加强了对资金流入房地产市场的监管力度，房企普遍面临融资压力。今年央行、住建部又划定了房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70?净负债率大于100?现金短债比小于1倍。统计显示，新规下，超过八成房企都会“踩线”，所以接下来房企将会进一步面临现金流考验以及去负债压力。在房地产信贷收紧的环境下，一些自身实力不足，抗风险能力较低的房企不可避免的就要面临资金链断裂的风险。据人民法院公告网显示，2019年，全国共有528家房地产相关企业发布破产公告，截至2020年9月底，全国又有375家房地产相关企业发布了破产文书。面对这么多破产文书，大家可以想象，其中将会出现多少烂尾楼呢？退一步来说，即使购房者没有遇到烂尾楼，在房企融资受限，现金流不充足，楼市调控持续发力的大环境下，开发商延迟交房，房屋质量问题也是值得大家应该关注的重点。因此，笔者建议，能有机会买现房，目前暂时就不要考虑期房，毕竟看得见摸得着，心里才最踏实。
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