宿舍|楼市：短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局还得看政策！清河

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01、前言部分一二线城市购房不再查首付来源，按揭贷款不再要求银行流水是月供还款的2倍。
这种情况下，会导致房价再次暴涨吗？
答案是不会。
原因是一二线城市几乎都限购了，新购房家庭最多限购两套，而2016-2018年的大涨，主要是大部分城市都没有限购， 2016年、2017年也未限贷，从而为炒房投机客留下空隙，推动房价暴涨。
只要限购不取消，三套及以上不再贷款，即使降低首付、利率，房价要复制2016-2020年的大涨几乎不可能了。
02、现在楼市面临的问题房企三条红线以及对城市的集中土地，这两个政策一个是约束了房企的资金量，一个是约束了城市的土地市场。
过去房企和地方基本上穿一条裤子的，对于房企和地方来说地价越高，对他们两方都是好事，房企拿到了高价地，房企可以用这个高价地去和银行贷的更多的贷款，地价越高，房企贷的款就越多，反正都是银行的钱，无所谓。
而对于地方来说，地价越高，代表土拍收入越高；土拍收入越高，意味着财政收入越高，想想谁会嫌自己收入少呢。

于是，在这种情况下，地方和房企穿一条裤子，把地价抬的越来越高。
但是现在不一样了，房企有了三条红线，房企就算买到了高价地，但是和银行的贷款金额却还是按照那种低价地，甚至有可能还要全款买，那房企要掏自己的钱去买地了，那肯定就不愿意接盘了。
就像你花别人钱还不用还，那你对价格自然是无所谓，但是你用自己钱去买东西，你就不希望买到高价的东西了；
而地方上也因为集中供地要控制溢价率以及房价的原因，地方上会提前把地价给设置的高一些，然后再把未来的新房房价设好，房企只要买这个地，首先地价就比较高了，新房房价又被限死，等于买一块就亏一块，基本赔本做生意。
如果地方上没有集中供地的话，那么它们还能偷一下鸡，把新房房价给放开一点，但是现在房住不炒那么严，新房房价涨幅不能太高；而地方上又想让自己的土拍收入更多，就只希望房企牺牲一下，做亏本生意。
结果现在房企也不乐意，这次直接不拍地了，就是房企的态度。
本来地方上还能指望一些央企、国企属性的房企来撑一下场面，但是奈何高层也洞察到了这一点，于是又出台了一个房企拿地金额不能超过销售额40%的规定，这么一来，那些有钱拿地的央企和国企，就受限于这个规定，无法拿地。
因为大家要知道，像是北京、深圳等房价比较高的城市，地价一般占比房价都在60%以上，这意味着随便在北京、深圳等这些城市买几个地，额度就用完了，想买都买不了。

那么楼市现在面临以上的问题，地方上能做哪些选择：
一、降地价。
只要降低地价，让利给房企，这样的话，新房房价不会上涨，房企的资金也不会那么紧张，等于是地方上拉一把房企，但是这样的缺点就是地方上的财政收入会减少。
现在房地产税还没有出台，各地对土地财政的依赖性很高，尤其是一般2021年的财政预算是2020年就做出来的，所以今年收入多少，该怎么用其实规划都已经出来了，如果现在还收到预期的钱，那么一些规划好的工程就搞不成了。

宿舍|楼市：短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局还得看政策！

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