而在本轮房地产政策松绑中 ， 河南郑州成为全国第一个全面放松 \" 限购限贷 \" 的城市 。 其中最引人瞩目的是 ， 郑州宣布取消 \" 认房又认贷 \" 政策 。 市民在拥有一套房 ， 无贷款余额的情况下 ， 在申购第二套改善房时 ， 贷款利率按首套房计算 。 这意味着 ， 郑州在鼓励市民在满足限购的同时 ， 贷款又没余额的情况下 ， 购买第二套房 ， 以促进郑州房地产市场的回暖 。
同时 ， 郑州鼓励市民接农村老人进城 ， 为老人购买养老房 ， 或者以旧换新 ， 以小换大 ， 鼓励大学生购房等 。 在力度上 ， 郑州对房地产市场的松绑 ， 走向全国前列 。
在郑州之外 ， 重庆、赣州、惠州、佛山、菏泽等多座城市都在对房地产市场松绑 ， 这是不是意味着房企的春天就要来了呢？
二 ， 一场及时雨 ， 救命还是救市？
市场的春风开始吹暖 ， 可房企仍在寒冬中坚守 。
房地产市场的松绑还远不足以令房企走回到高枕无忧的地步 。 这只能算是一场救命的及时雨 ， 但绝不是救市 。
中国房地产行业在过去的发展路径中 ， 许多房企都是走的 \" 高负债、高杠杆、高增长 \" 路线 。 这快速推动了中国的城镇化 ， 也培育出了全球最大规模的超级房企 ， 如碧桂园、恒大、万科、融创等 ， 都是全球顶尖房企 。
可是 ， 这些房企在规模扩张中 ， 也积累了大量的风险 ， 尤其是负债 ， 基本都在 80% 以上 。 在 2020 年 ， 恒大集团的资产负债率更是攀升至 82% 。 为了释放房企的超高的负债风险 ， 中国央行划定 \" 三道红线 \" ， 要求房企 \" 降负债 \"、\" 降杠杆 \" 。
在 \" 三道红线 \" 的高压之下 ， 各大银行进一步对房企收紧信贷 ， 房企的现金流迅速告急 。 其中最为惨痛的教训就是恒大 ， 恒大在盲目扩张中吞下苦果 。 富力、佳兆业、阳光城、世茂、融创、新力控股等房企 ， 现金流纷纷告急 ， 债务承压 。
在债务压顶的大背景下 ， 房企最紧要的就是清库存 ， 将房子卖出去 ， 把资金收回来 ， 加速现金流的流通和运转 ， 以避免资金链断裂和现金挤兑 ， 保持企业稳定经营和发展 。
因此 ， 各个城市的房地产松绑对房企而言 ， 是一次清库存救命的机会 。 如果把政策松绑看作房价重新起飞的标志 ， 那就大错特错了 。 房企对政策的敏感度是最高的 。 我们可以看到一个显著的现象 ， 在银行将首付比例调低至 20% 时 ， 有房企进一步推高 10% 现金返利优惠 ， 这说明 ， 房企比银行更着急把房子卖出去 ， 而不是囤房 ， 坐等房价起飞 。
而且 ， 在本轮房地产松绑之前 ， 央行对房地产行业进行了严格的调控 。 这种先收紧 ， 再松绑 ， 两相对冲之下 ， 相比调控前 ， 房地产市场仍然趋紧 。 如房贷利率从 5.6% 调低至 5.4% ， 可在 2019 年时 ， 房贷利率低至 4.9% 。 在未来 ， 房贷利率仍有较大的下调空
【青岛市|百城房价上涨，房企的春天来了吗？】间 。
综合来看 ， 多城房地产市场政策松绑是一个多方博弈之下 ， 协调居中的结果 。 像银行需要房贷来支撑业绩 ， 地方政府需要房地产市场来稳定经济增长和引进青年人才 ， 房企需要清库存缓解现金流危机 ， 刚需购房者需要低首付、低利率实现首套房购买 ， 解决安居需要 。
郑州房地产松绑的两大重要目标就是 ， 稳增长 ， 引人才 。 让房子卖得出去 ， 让人才放心安家 ， 让房地产市场稳定 ， 让经济平稳增长 ， 都是促使郑州为房地产松绑的充分理由 。
在这种背景下 ， 房企也能加速回笼现金 ， 缓解债务压力 ， 不至于成为下一个被债务危机压垮的爆雷者 。 对房企而言 ， 春天还谈不上 ， 但寒冬里的冰块确实开始溶解了 。
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