我是星叔 ， 你相见恨晚的买房军师 ， 目前已为8000人提供买房最佳解决方案 。 星叔不像其他自媒体 ， 遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔 ， 在这么多城市群中你觉得哪个城市群更强 ， 发展更好 ， 未来更有潜力呢？
回答：一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个 ， 分别是：长三角城市群、珠三角城市群（现粤港澳大湾区）和京津冀城市群 。
至于谁更强 ， 世人皆有说法 。
比如这两年火热的粤港澳大湾区 ， 以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头 ， 无论在科技还是私营经济上都要强于上海 ， 而且有港澳自由贸易港加持 ， 这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强 。
也有人说京津冀城市群更强一些 ， 北京是国之首都 ， 加上千年大计雄安和百年老城天津 ， 还有中国第一机场 ， 联合纵横 ， 在战略角度上高于其他城市群一个段位 ， 自然要强于其他 。
那么真相到底是什么呢？
其实很简单 ， 国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白 。 长三角叫做“一体化” ， 珠三角叫做“大湾区” ， 而京津冀只能叫做“协同发展” 。
北方只能以北京、天津为核心 ， 先富带后富 ， 所以称作是“协同发展” 。
城市群的价值在于核心城市对周边城市的辐射和带动 。 所以在此条件下 ， 只有长三角城市群和珠三角城市群可成 ， 而且都辐射核心城市周边的卫星城 。 例如深圳之于东莞 ， 广东之于佛山 ， 上海之于昆山和嘉兴 。 而以二线城市为核心的城市群多半都是谎言 ， 更何况是环二线城市的价值 。
其实近几年意图很明显 ， 也在纵全省之力养一城 ， 下一阶段 ， 武汉、西安、成都、郑州、济南等省会是崛起的核心 。
提问: 星叔您好关注好久非常为您点赞对房产的分析 ， 本人17年第一次够房在即墨东创智新区龙山上郡够9楼顶楼128平一套房和天一仁和郡91平各一套房 ， 目前天一附近已在建中小学校 。 在西部即墨北站附近有拆迁房三套房面积是102/120/139各一套 。 房已选定是小区最前排10楼东户但没交房预计年前会交 ， 目前住城边小产权2层独院 ， 目前打算想出两套 ， 原因是一现在对房子调控越来越严不看好房价 ， 二想置换即墨*房 。 请问是出还是留如果出的话出那套房？拆迁房没交房不好出怎么办？置换我想买即墨真正小区房28中学附近是否可以 ， 您对即墨那个方向及楼盘比较看好 。 再是您对即墨房子的将来预期是怎样看 。 谢谢！
回答：你好 ， 感谢一直关注！
1.你即墨仓位太重了 ， 我建议出手2-3套置换 。
优先出手小产权房和拆迁房 ， 这些都是劣质标的 。
小产权房 ， 就只能享受它的居住价值 ， 不能期待它的升值空间；
同时需要承担非常大的风险 ， 尤其是当要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时 。
房子的性质不仅会影响资产管理的效率 ， 也会影响家庭财产形式的完整性 。
小产权房不等于财产 ， 只有使用权 。
在保值层面 ， 不值得买的原因是没有杠杆 ， 容易错失机会成本 ， 更没有金融属性 。
拆迁房同样类似 ， 特别是那种无证的房子 ， 产权完全不自由 ， 涨幅跑不赢周边正常商品房 。 你这几套拆迁房只有等交房后再考虑出手了 。
2.你如果有学q需求 ， 28中学附近可以买 。 如果是保值我倒建议换个思路 。
现在的房价要一分为二的看 ， 现在的买入逻辑不是说 ， 随便哪里闭着眼睛就可以买了 ， 毕竟过了普涨时代 。 我认为大城市优质板块依旧可以买 ， 属于核心资产 ， 因为中国城市化进程还有很长一段路要走 ， 那么大城市的优质板块就是未来稀缺资源 。
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