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商品房|谢逸枫：政策宽松预期更大！前2月全国量价齐跌 楼市将爬出低谷( 四 )

房价商品房楼市负增长


年初政策面对房地产市场不断释放积极信号 。 3月5日 ， 提出继续保障好群众住房需求 ， 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 。 央行、银保监的支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务 。 地方降低首付比利等 。 随着政策效应释放 ， 房地产市场将逐步企稳 。
其四是去化端：住宅库存同比连续3个月上升 ， 商业营业用房同比连续6个月下降 。
2月末 ， 商品房待售面积57026万平方米 ， 比2021年末增加6003万平方米 。 其中 ， 住宅待售面积增加5552万平方米 ， 办公楼待售面积增加105万平方米 ， 商业营业用房待售面积减少335万平方米 。

整理发现 ， 住宅待售面积创2018年5月以来新高 。 截至2022年2月末 ， 住宅待售面积为28352万平方米 。 2月各商品房库存明显增加 ， 较去年同期增加8.8% ， 主要受住宅待售面积的增加影响 ， 同比增幅为14.7% 。 商业营业用房库存持续减少 ， 跌幅为1.8% 。
其五是价格端：房价涨幅连续10个月回落后首次下跌 地价暴涨至27.2% 。
前2月 ， 全国商品房均价为9845元/平方米 ， 环比上升3% ， 同比跌幅为10.7% 。 2021年1月-12月全国商品房成交均价为10139元/平方米 ， 同比上涨2.8% ， 相比1月-11月增速回落0.7%（前1月-11月同比上涨3.5%、前10月同比上涨4.2%） 。
前2月 ， 全国商品房均价为9845元/平方米 ， 同比跌幅为10.7% ， 比2021年前2月商品房均价为11030元/平米（同比上升 14%） ， 下降1185元/平方米 ， 房价首次下降 。 值得注意的是前2月 ， 全国商品房均价为9845元/平方米 ， 环比上涨3% ， 比2021年12月商品房销售均价9512元/平方米 ， 上涨333元/平方米 。
同比降幅陡然约11%、约10% ， 房价降幅如此之高 ， 尚属首次 ， 和去年同期数据处于阶段顶峰有关 。 数据显示 ， 去年前2月 ， 全国新建商品销售价格平均值11030元/平方米、住宅销售价格平均值达11228元/平方米 ， 是历史新高 。 此后价格平均值便步入下降通道 。 2021年7月开始 ， 各月价格平均值与前一年同月相比 ， 降幅越来越大 。
前2月 ， 全国商品住宅均价为10141元/平方米 ， 同比跌幅为9.68% ， 比2021年前2月商品住宅均价11228元/平方米 ， 下降1087元/平方米 ， 房价首次下降 。 值得注意的是前2月 ， 全国商品住宅均价为10141元/平方米 ， 环比微涨 ， 比2021年12月商品住宅销售均价10139元/平方米 ， 上涨2元/平方米 。

按照单月的房价环比数据看 ， 2021年12月商品、住宅销售均价分别为10139元、10139元 ， 2022年前2月商品、住宅销售均价分别为9845元/平方米、10141元/平方米 ， 说明全国商品、住宅销售价是上涨的 。 同比看 ， 前2月商品、住宅销售均价是下降的 。
分地区来看 ， 东部地区前2月 ， 商品房销售均价涨幅最高 ， 中部地区小幅度上涨 ， 西部地区同比下跌 ， 连跌5个月 ， 东北地区则同比下跌 ， 连续7个月下降 。 2021年8月岳阳首次发布限跌令以来 ， 目前已有23个城市先后发布了“限跌令” ， 限跌侧面证实了当前房价持续下行的压力 。

2021年全国商品房成交均价10139元/平方米 ， 较2020年上涨2.8% ， 相比1月-11月增速回落0.7% 。 其中住宅成交均价10396元/平方米 ， 同比上涨4.2% 。 商业营业用房成交均价同比基本持平 。 办公楼成交均价同比下降8% ， 降幅较上月扩大3.1% 。
其六是资金端：增速连降11个月 ， 房企国内贷款同比连续8个月下降 。
前2月 ， 房地产开发企业到位资金25143亿元 ， 同比下降17.7% 。 其中 ， 国内贷款4105亿元 ， 同比下降21.1% 。 利用外资7亿元 ， 下降27.4% 。 自筹资金7757亿元 ， 下降6.2% 。 定金及预收款8027亿元 ， 下降27.0% 。 个人按揭贷款4124亿元 ， 下降16.9% 。

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